• [이영구의 실전경매] 임대인 권리보호의 시작, ‘임대차계약서’ 제대로 쓰는 법
    [이영구의 실전경매] 임대인 권리보호의 시작, ‘임대차계약서’ 제대로 쓰는 법
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2017.08.11 04:30
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    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

    이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

    임대차계약은 임대인에게 유리한 것 같지만 사실은 임차인에게 많은 부분이 유리하게 작용한다. 그렇기 때문에 임대인은 계약서를 작성할 때 문구 하나 하나에 대하여 신중을 기해야 한다.

    임차인은 임대차보호법에 의해 보호를 받지만 임대인의 권리를 보호할 수 있는 방법은 임대차계약서 하나라고 할 수 있기 때문이다.

    임차인의 경우 피해가 발생하면 큰 목소리를 내 사회적인 여론을 형성하고 시민단체나 재야단체들의 도움을 받고 정부의 입법을 통해 그 보호정책이 점점 더 강도를 높여가고 있다.

    하지만 임대인의 경우에는 피해를 볼 경우 어디에 하소연하지도 못하고 법적인 소송의 절차를 통해서 긴 시간과 많은 비용을 들여야 하는 문제가 발생하고 있다.

    원룸이나 다가구의 경우에는 다른 임차인들에게 소문이 나면 임대계약의 연장이 어려워지고 새로운 임차인의 모집에 어려움이 있어 대외적으로 큰 소리를 내지 못하는 경우가 많다.

    임대인의 권리보호의 시작은 임대차계약서의 명칭의 선택에서부터 시작된다. 임대차계약서의 명칭을 임대인과 임차인이 정하기 나름이다. 하지만 임대인은 공인중개사를 통해 기본적인 양식을 사전에 논의하여 초안을 만들어 준비를 하여야 한다.

    그 명칭에 따라 약간씩 의미가 다르고 법적인 효력의 발생에 있어서도 큰 차이가 있을 수 있으니 임대의 특성에 맞게 제목을 정하여 사용하는 것이 좋다.

    부동산임대차계약서
    부동산임대차계약서는 보편적인 임대차계약에 사용되는 명칭으로 가장 무난하며 많이 사용되는 양식이다. 전세나 월세를 구분하지 않고 사용할 수 있어 공인중개사들이 선호하는 계약서이다. 필요에 따라 전세, 월세라는 문구를 추가하여 사용할 수 있다.

    전세계약서
    전세계약서는 전세 임대를 주거나 전세권설정을 하는 임차인이 있는 경우에 많이 사용하는 계약서이다. 하지만 가능하면 등기에 전세권을 설정하는 경우에 사용하는 것이 좋다. 전세권을 설정하지 않는 전세계약은 엄밀하게 전세형임대차계약이지 전세계약이라 할 수 없다.

    예전에는 임대차계약이 대부분 전세계약이어서 아무런 의식 없이 사용하였지만 지금은 전세권을 설정한 전세, 전세형임대, 반전세, 월세 등 다양한 형태로 세분화하였기 때문에 가능한 명확한 명칭을 사용하는 것이 좋다.

    임대인 입장에서는 계약서의 분류하여 보관하기에도 좋고 전세권을 설정한 임차인과 그렇지 못한 임차인의 여부를 구분하여 파악하는데 용이하여 관리에 편리성이 있다.

    다만 임대인이 정확한 분류를 통해 명칭을 구분하고자 하여도 임차인이 명칭에 대한 거부감을 갖거나 이의를 제기할 경우에는 너무 명칭에 집착하지 말고 유연성 있게 대처하는 것이 좋다. 임대인의 목적은 임대료를 많이 받고 임차인이 아무런 잡음이나 문제없이 잘 거주하다 계약이 만기되면 무난하게 반환하고 이사하는 것이다. 이를 명심하고 이에 저해되는 행위는 가능한 자제해야 한다.

    월세계약서
    월세계약서는 월세를 받는 계약의 경우 사용하며 이는 금액과 무관하게 월세를 받으면 사용할 수 있다. 월세계약서는 일정한 보증금을 받고, 매월 월세를 받는 계약서이다. 간혹 보증금 하나도 없이 월세만 받는 경우나, 1년 월세를 선불로 지불하는 사글세의 경우에도 사용된다.

    반전세계약서
    반전세계약서는 최근에 나온 명칭으로 엄밀하게 월세계약이라고 할 수 있으나 임대보증금의 금액이 높은 경우에 사용한다. 필요에 따라 임차인이 반전세임을 강조하는 경우가 있을 때 이를 반영하여 양보하는 것처럼 하여 작성하면 좋다.

    이는 임대인의 고객이 임차인이라는 측면에서 고객만족 서비스라고 생각하면 된다. 하지만 관리의 편리를 위해 가능한 월세계약서를 사용하고 특별한 경우에만 사용하는 것이 좋다.

    일시사용임대차계약서
    일시사용임대차계약서는 특수한 경우에 사용하는 임대차계약서로 명확한 내용의 명시가 필요한 경우 사용하는 방법이다. 이는 단기간 사용하는 임차인이나 2년 미만의 기간 동안 사용하다 일정 시점에 퇴거를 해야 하는 경우 활용하는 것이 좋다.

    이는 임대차보호법이 규정하는 임차인의 최소 임대차 계약 기간인 2년을 지키지 않아도 되는 양식이니 이를 적용할 경우에는 최대한 활용하는 것이 좋다.

    다만 명칭에 대한 거부감이 있는 경우에는 부동산임대차계약서, 전세계약서 등으로 작성하고 특약사항에 반드시 “본 임대차계약은 0000년 0월 0일 퇴거를 조건으로 하는 일시사용계약이다” 라는 문구를 기록하여야 한다.

    해외발령이나 지방발령 등으로 1년 정도 지방이나 해외에서 거주해야 할 경우 부득이 현재 거주하는 주택을 임대주고 1년 후 임기가 끝나면 돌아와 다시 거주할 목적으로 임대를 하는 경우 사용하는 계약서이다.

    이를 작성하지 않을 경우 임차인이 임대차보호법상 “2년 미만의 계약인 경우에는 2년 거주를 주장할 수 있다”는 내용을 들어 퇴거를 거부하면 낭패를 볼 수 있다.

    구두로 내용을 설명하거나 공인중개사가 안내를 하였다 하더라도 계약서상에 명시가 되어 있지 않으면 아무런 의미가 없다. 법률상으로는 구두계약도 효력이 있지만 이를 증명하기 위해 소송을 해야 한다. 원하는 시기에 입주하지 못하면 법적인 효력이 있다 하더라도 실생활에서는 아무런 의미가 없다.

    임대차계약은 임대인과 임차인이 계약을 체결하고 이를 계약서의 사항에 맞게 임차인이 사용하다 주택을 반환하고 퇴거를 하면 아무런 문제가 없다. 대부분의 경우 아무런 문제없이 계약이 완료된다. 그럼에도 불구하고 세심한 주의가 필요한 이유는 예상치 못한 사고가 발생할 경우 그 다툼은 임대차계약서를 기준으로 정리되기 때문이다.

    우리가 자동차보험을 가입하는 것이 사고가 나서라기 보나 사고가 날 것을 대비하는 것처럼 임대차계약서의 명칭도 이러한 보험의 효력이 있으니 최대한 신중하게 사용하도록 하자.


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