[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
계약의 갱신
임대인은 임대차 기간이 끝나기 6월에서 1개월 전의 기간 사이에 임차인에게 계약의 갱신거절 통지를 하거나 계약조건의 변경 통지하여야 한다. 이때 임차인이 임대료의 변경을 동의한 경우 증액시에는 증액계약서를 작성하고 감액시에는 감액계약서를 작성한다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
통지방법
1. 구두 통지
말로써 의사표현을 하는 방법으로 임차인을 직접 만나서 대화로 통지하거나 전화로 통화하여 통지하는 방법이다. 임차인에게 계약의 갱신거절을 알리고 이사를 가라고 하거나 임대료의 변경된 조건을 제시하여 임대료 인상(인하)조건에 임대하겠다는 내용의 통지를 하는 방법이다.
2. 문자통지
문자나 카톡, SNS 방식으로 임차인에게 의사표현을 하는 방법이다. 구두와 달리 근거자료가 남는 다는 측면에서 일상에서 활용하기 좋은 방법이다. 문자로 통지한 다음 전화통화로 확인하는 과정을 거치는 것이 좋다.
3. 내용증명 통지
내용증명우편으로 의사표현을 하는 방법이다. 임차인에 대한 신뢰가 없거나 확실한 방법 의사표현을 하고자 하는 경우에 활용하는 것이 좋다. 구두나 문자 등의 방법으로 임차인에게 통지하였으나 이에 대한 답변이 없는 경우에는 답변을 계속 기다리기 보다는 안전하게 내용증명을 발송하는 방법을 사용하는 것이 현명한 대처이다.
4. 답변 수령방법
가. 답변수령은 문자·카톡
계약의 통지 방법도 중요하지만 임차인의 답변을 정확하게 받는 것이 좋다. 임차인에게 임대료 인상에 대한 갱신 변경의 통지에 대하여 답변을 구두로 받기보다는 가능하면 내용증명우편으로 받으면 좋지만 임차인들이 많이 사용하는 방법이 아니므로 현실적으로 문자나 카톡을 통해 수령하는 것이 좋다.
나. 임차인의 답변 지연
임차인에게 갱신거절의 통지나 임대료 인상의 통지를 하였음에도 답변을 하지 않거나 생각해보겠다고 하며 시간을 지연시키는 경우가 있다. 임대인은 가능한 변경의 통지는 만기 2개월 전에 하고 3주 안에 답변이 없는 경우에는 만기 1개월이 도달하기 전에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하여 퇴거를 준비하도록 하는 것이 좋다.
다. 주의사항
① 임차인의 변심
임차인이 구두로 임대보증금 인상에 동의하였으나 계약만료기간까지 인상된 임대보증금을 입금하지 않고 지연시키거나 증액계약서의 작성 기일을 미루는 경우에는 임차인의 변심을 의심하여야 한다. 임차인은 임대인의 임대료 인상에 동의해 놓고 나름대로 이사갈 집을 구할 수 있기 때문이다.
② 묵시적 갱신의 주장
임차인이 시간을 끌다가 임대만료기간이 지나면 묵시적 갱신을 주장하는 경우가 있다. 임대인이 변경안을 제시했으나 자신은 이에 동의한 바 없고 퇴거를 요구하지 않고 만료기간이 지났으니 묵시적 갱신이 적용된다는 논리이다.
③ 매물 공개
임대인은 임대차계약이 만료가 다가오면 임차인이 이사를 갈 수 있으므로 항상 매물을 내놓고 임차인과 갱신변경의 조건을 협의해야만 한다. 이를 등한하다 이사철 특수가 지나가면 새로운 임차인의 유치가 어려워질 수 있고 심한 경우 임대료를 올리지 못하는 상황이 발생할 수 있으니 주의가 필요하다.
계약서 작성 유형
1. 신규계약서 작성
임대료 증액이나 감액의 경우 임대차계약서를 다시 작성하는 방법이다. 계약의 조건이 변경된 경우 깔끔하게 분쟁의 가능성을 차단할 수 있다는 점에서 좋은 방법이다. 안전하게 하기 위해서는 공인중개사를 통해 작성해야 하고 중개보수료 영수증을 계약서에 첨부하여 보관하는 것이 좋다.
2. 부본계약서
기존의 임대차계약에 부본으로 증액(감액)계약서를 작성하는 방법이다. 별지에 증액계약서(감액계약서)로 명칭을 기재하고 기존임대차계약서에 추가로 증액(감액)계약서를 작성한다는 내용을 첨가하고 기존계약서와 간인을 날인하여 하나의 세트로 만들과 증액(감액)계약서의 확정일자를 받아 임차인이 법적인 보호를 받도록 조치한다.
최근 임대차보호법의 강화로 임대인의 권리가 침해되고 피해를 보는 경우가 많이 발생하고 있다. 임차인의 경우에는 임대차보호법의 보호를 받지만 임차인의 권리가 향상되는 만큼 임대인의 권리가 침해를 받고 있어 많은 분쟁이 발생하고 있다. 이러한 분쟁을 방지하는 차원에서 임대기간이 만료되어 갱신거절을 통지하거나 임대료의 증액이나 감액을 하여 변경계약서를 작성하는 경우에도 좀 더 세심한 주의가 필요하다.
임대인과 임차인의 관계는 대립적인 관계가 아니라 공존의 관계에 있다. 임차인이 없으면 임대인도 존재할 수 없고 임대인이 없으면 임차인을 집을 구할 수 없는 상생의 관계에 있다. 서로에게 피해가 가지 않도록 하기 위해서는 계약서작성을 명확하게 하여 분쟁의 여지를 사전에 것이 가장 좋은 방법이다.
