[이영구의 실전경매] 확정일자 받아도 전입신고 안 하면 효력 없다
[이영구의 실전경매] 확정일자 받아도 전입신고 안 하면 효력 없다
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.09.15 04:40
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

부동산경매에서 임차인이 배당을 받기 위해서는 확정일자를 반드시 받아야 한다. 하지만 이러한 확정일자도 대항력을 확보하지 않으면 아무런 의미가 없다.

최근에 완료된 부동산경매 물건 중 원룸에 입주하며 확정일자를 받은 임차인이 배당을 한 푼도 받지 못하는 상황이 발생했다. 확정일자를 받았다 하더라도 그 확정일자가 효력을 발휘하기 위해서는 임차인은 주택임대차보호법의 기본 요건을 갖추어야 하는데 이를 증명하지 못했기 때문이다.

이번 경매에서 임차인의 경우 점유인도를 받아 입주를 하면서 확정일자를 받고, 현재까지 거주를 했지만 배당신청의 자격이 없고 대항력이 없어 입찰법원에 배당신청도 못하고 낙찰 받은 매수자에게 임대보증금을 요구할 권리를 구비하지 못했다.

임대차계약을 체결하고 임대주택에 입주를 하면서 전입신고를 하지 않았기 때문이다. 전입신고를 하지 않으면 대항력을 구비할 수 없으며, 대항력이 없는 임차인은 확정일자를 받았다 하더라도 입찰법원에 자신의 권리주장을 할 수 없다.

확정일자는 부동산이 경매로 매각될 경우 배당의 순위를 결정하는 중요한 구비요건이다. 이는 확정일자의 날짜에 따라 배당의 순위가 결정되기 때문이다. 확정일자보다 앞선 근저당이나 가압류는 선순위 권리로 배당을 받게 되고, 확정일자보다 늦게 설정된 근저당이나 가압류 등은 후순위 권리로 확정일자보다 늦게 배당을 받게 된다.

또한 후순위인 확정일자라도 소액임차인의 경우 임대보증금이 최우선변재금액의 대상이 되는 소액임차인의 경우 배당순위에 앞서 우선 배당을 받을 수 있다.

이러한 주택임대차보호법의 적용을 일부만 알고 전체적인 조건을 노칠 경우에는 이번 사건과 같이 입주 후 확정일자만 받아도 부동산으로 경매가 진행되면 주택임대차보호법의 보호를 받는 것으로 오해할 수 있기 때문이다.

주택임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 점유인도를 받아 이사를 하고 주민등록의 전입신고를 하며 주택임대차계약서 원본에 확정일자의 날인을 받아야 보호를 받을 수 있다. 이를 확인하기 위해서는 전입신고를 하고 바로 전입세대열람을 발급받아 전입신고가 제대로 되었는지 확인을 하는 것이 좋다.

주택임대차계약서를 세대주가 아닌 가족의 구성원 명의로 작성한 경우에는 전입세대열람에는 가족의 세대주 명의로 발급되니 이때는 가족 구성원이 모두 나오도록 주민등록등본을 발급받아 계약자의 이름이 나오는지 반드시 확인을 해야만 한다.

만약 전입신고 시 주소를 잘못 기록하거나 담당공무원의 실수로 주소가 잘못 기재되는 경우에는 주택임대차보호법의 적용대상에서 적용을 받지 못하며 이로 인해 법의 보호를 받지 못할 수도 있다. 이러한 사고를 예방하는 차원에서 전입신고 시에는 전입세대열람과 가족 구성원이 모두 나오는 주민등록등본, 확정일자를 받은 주택임대차계약서를 하나의 세트로 묶어서 보관하는 것이 좋다.

이는 차후 문제가 발생할 경우 이를 근거로 자신의 권리를 주장할 수 있고 관련 자료를 열람하여 확인을 하면서 오기나 잘못된 사항이 없는지 확인하는 과정을 거칠 수 있기 때문이다.


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