[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매로 상가물건을 입찰 시에는 대항력 있는 임차인의 임차기간이나 기간의 갱신에 대한 사항을 기본적으로 숙지하고 있어야 한다. 계약은 기본적으로 민법의 영향을 받지만 상가의 경우 상가건물임대차보호법의 보호 규정에 적용을 받는다.
1. 상가의 임대차 기간
상기의 기본 임대차 기간은 1년이다. 1년 미만의 경우 임차인이 1년을 주장할 수 있고 이는 상가임대차보호법의 기본 사항이다. 또한, 임대차가 종료된 경우에도 임차인이 임대보증금을 반환받을 때까지 임대차 기간이 존속되는 것으로 본다. 이는 기준 사항이고 계약당사자의 협의에 따라 기간은 변동될 수 있다.
2. 갱신 요구
가. 요구기간
임차인은 임대차 기간의 만료일로부터 6~1개월 사이에 계약갱신을 요구 할 수 있다. 이는 임차인의 청구권이며 청구권에 대한 결정은 임대인이 수용한 경우에 적용된다.
나. 임차인의 권리
임차인은 상강임대차보호법의 규정에 따라 계약의 갱신을 요구할 수 있으며 그 권리의 행사를 위해서는 임차인의 의무를 성실하게 이행하여야 한다.
다. 임대인의 거절
1) 월세 연체
임대인은 임차인이 월세를 3회분 연체한 경우에는 갱신을 거절 할 수 있다. 임대의 목적이 월세를 받기 위함인데 이를 지키지 않는다면 갱신계약을 해줄 필요가 없기 때문이다.
2) 임차인의 부정행위
임차인이 거짓말을 하거나 그 밖에 부정한 방법으로 임차한 경우로 임대인을 속이고 상가를 임차하여 그 상가를 별도의 목적으로 사용하는 행위를 하는 경우이다.
3) 임대인의 보상
임대인은 필요에 따라 임차인을 퇴거 시키고자 할 경우 적당한 보상을 해주고 임차인과 합의하여 임대를 거절할 수 있다. 그 보상의 방식이나 정도는 임대인의 선택사항이다.
4) 임차인의 전대
임대차계약은 기본적으로 전대행위를 금지하고 있다. 그러므로 임차인이 임대인의 동의없이 전대를 하는 경우에는 계약갱신을 거절 할 수 있다. 전대는 부분이나 전부의 전대유무와 상관없이 모든 전대를 포함한다.
5) 건물의 파손
임차인이 건물을 임차하고 임대물을 파손한 경우에는 임대인은 계약갱신을 거절할 수 있다. 대부분 상가의 경우 업무의 실현을 위해 인테리어를 한다는 점에서 이는 모든 임차인에게 적용되는 규정이라 할 수 있다.
6) 건물의 멸실
임차한 건물이 파손되어 멸실된 경우에는 임차의 목적을 달성할 수 없으므로 임대인은 계약의 갱신을 거절할 수 있다. 이는 건물의 신축이나 대수선 등의 과정이 필요하기 때문이다.
라. 갱신의 한계
임차인의 계약갱신요구권은 전체기간의 범위를 5년으로 하고 있으며 그 기간 안에서 행사할 수 있다.
마. 갱신의 조건
임차의 갱신은 기존과 동일한 조건으로 하며 임대보증금과 월세의 증감은 가능하다.
바. 계약의 자동 연장
임대인이 계약만료 6~1개월의 범위 안에서 갱신거절을 통지하지 않은 경우에는 기존의 조건과 동일하게 다시 임차한 것으로 보며 그 기간은 1년으로 본다.
사. 임차인의 해지 통고
임차인은 자동갱신의 경우 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있고 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.
3. 참고사항
상가임대차계약의 경우 임차인의 계약갱신요구권은 말 그대로 임차인이 “임대인에게 계속 상가를 사용하고 싶으니 이를 허락해 주세요” 하는 요청권이다. 이를 잘못 이해하고 마치 무소불위의 권리인양 행사하려고 하는 경우가 있는데 이는 합당한 생각이 아니다. 임차인의 권리가 아무리 높아져도 부동산 소유자인 임대인의 권리를 넘어설 수는 없다 이는 소유자의 재산권을 넘어설 경우 아무도 상가를 임대하려고 하지 않을 것이기 때문이다. 임대인의 목적은 건물을 구입하여 임대를 주고 임대료를 받는 것이다. 그래서 임차인의 권리를 보호하는 것에 비례하여 임대인의 권리를 보호하는 것이다.
경매로 상가를 낙찰받았다 하더라도 합법적인 방법으로 임차인을 퇴거 시킬 수 있는 방법은 얼마든지 있으니 걱정하지 않아도 된다.
