[이영구의 실전경매] 가족 간의 임대차계약 방법
[이영구의 실전경매] 가족 간의 임대차계약 방법
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2017.09.29 04:30
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

부동산경매에서 임차인이 있는데 소유자와 부모와 자식 간이거나 시부모나 장인, 장모의 이름으로 임대차계약이 권리신고를 하는 경우가 있다. 이러한 임차인이 있는 경우 낙찰자는 어떻게 해야 할까?

임대차계약의 성립 여부 확인

부모자식 간의 임대차계약이라 하더라도 법적인 효력을 발휘하기 위해서는 주택임대차보호법의 기본 요건을 충족해야 한다.

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 임차인이 이사를 하고 전입신고를 해야 양수인(매수인)에게 대항력을 행사할 수 있다. 대항력이 있어야 양수인에게 퇴거 시 임대보증금반환청구권을 행사할 수 있으며 임대기간이 남아 있을 경우에는 만기까지 거주를 주장할 수 있다.

낙찰자의 확인조치

가족 간의 임대차계약의 경우 임대차계약서를 작성하였는지 여부가 중요하다. 대부분 가족 간의 경우에는 임대차계약서를 작성하지 않거나 자녀의 학업이나 직장의 문제로 주택을 교환해 거주하는 경우가 많은데 이때 임대차계약서를 작성하지 않고 거주를 하는 경우가 있다.

이러한 물건이 경매로 나온 경우에는 선순위임차인으로 낙찰자가 인수해야 한다면 반드시 임대차계약의 성립여부를 확인할 필요가 있다. 만약 계약이 성립하지 않는다면 대항력이 없어 아무런 비용을 들이지 않아도 되는 건에 임대보증금을 지불하는 것이 되기 때문이다.

임대인과 임차인의 임대차계약이 있다고 주장하지만 그 진위가 의심될 경우에는 소송을 통해 확인을 하여야 한다. 소송에서 확인하는 주요사항은 첫째, 사실상의 임대차계약이 있었는가? 둘째, 임대차계약의 근거로 임대보증금의 납부를 하였는가? 셋째, 임차인이 정상적인 거주를 하고 있는가? 이다.

이러한 사실을 입증하기 위해서는 임대차계약서가 존재해야 하고 임대보증금이 임차인에게서 임대인으로 입금되었는지 증명해야 한다. 이를 증명하지 못할 경우에는 정상적인 임대차계약으로 볼 수 없기 때문이다.

또한 임차인이 임대주택에 거주하는지 여부는 가장 임차인을 가리는 중요한 사항중 하나이다. 임대차관계를 주장하면서 실질적으로 거주는 다른 곳에서 하고 있다면 이는 진실한 임차인이 아니고 이러한 임차인까지 법이 보호해야할 필요가 없기 때문이다.

부동산경매 사건에는 수많은 사연이 있고 실수로 인해 피해를 보는 경우도 있고 허위주장을 하는 경우도 있어 다툼이 많이 발생한다. 이러한 다툼에서 피해를 보지 않기 위해서는 임차인은 원칙에 입각한 임대차계약을 하고 이사를 하여 전입신고를 통해 자신의 권리를 보호하여야 한다.

또한 낙찰자가가 경매로 주택을 구입하는 것은 시세보다 저렴하게 구입하고자 하는 목적이고 이는 비용절감의 이익이 있는 만큼 예상치 못한 복병에 대한 위험을 감수해야 하기 때문이다.

가족 간의 임대차계약의 경우에도 임대보증금의 거래가 없었다면 대항력이 없음을 주장할 수 있으나 입금관계가 증명된다면 임차인의 권리를 받아들여야 하니 신중한 접근이 필요하다.

기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다


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