[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]
계단 앞에 위치한 집합건물의 구분 상가를 구입하였는데 계단을 없애려 한다면 어떻게 해야 할까?
구분 상가를 구입할 때 중요한 요인 중 하나가 그 위치가 어디에 있느냐 하는 것이다. 이는 위치에 따라서 고객의 접근성이 달라지고, 간판을 설치할 수 있느냐 없느냐가 결정된다. 이는 고객유치를 하여 영업을 해야 하는 상가의 특성상 매출에 지대한 영향을 미치기 때문이다.
만약 한 층의 전체를 임대하기 위해 계단을 철거하는 경우 어떻게 해야 할까? 최초 신축하고 상가를 분양할 때 분양업체에서 분양이 잘 되지 않을 경우에는 먼저 임대를 주고 임대료 수입을 홍보하여 분양하는 방식을 사용한다.
분양업체에서 임대를 진행하는 경우에는 상황에 따라 건축설계를 변경하여 계단 자체를 없는 상태로 만드는 경우도 있다.
이번 필자와 상담한 건은 계단을 없애는 조건으로 계단에 대한 일부지분권을 주겠다는 방안을 분양회사가 제시한 경우이다. 일부지분권이라 계단에 대한 일정부분의 지분을 주겠다는 의미로 얼핏 보기에는 좋은 조건을 제시하는 것으로 혼동할 수 있다.
이는 마치 없는 권리를 부여하는 것처럼 느껴지기 때문에 잘 모르는 소유자는 유리한 조건으로 생각할 수 있다. 하지만 일부지분권에는 함정이 숨어 있다.
1. 집합건물에는 모든 호실에 공동지분권이 있다.
집합건물의 경우 구분 소유자들에게 모두 공용부분에 대한 지분권을 부여 한다. 이는 공용부분의 모두에 대한 지분 권리로 어느 부분이든 자신의 권리를 행사할 수 있다는 의미이다.
그런데 전체에 대한 지분권을 일부에 대한 지분권으로 변경할 경우 나의 권리는 더욱 축소되는 기능을 하게 되기 때문에 공용부분의 지분권을 가지고 있는 권리자에게는 아무런 의미가 없는 권리라 할 수 있다.
2. 원상회복의 문제
분양업체의 목적은 분양을 하고 분양수수료를 받는데 있으며, 임차를 진행하는 것도 이러한 수익을 달성하고자 하는 목적으로 진행하는 것이다.
분양업체가 층 전체를 임대할 경우에는 임차인이 계단을 철거하고 계약이 만기되면 원상회복하는 것이 아니라 임대조건으로 계단의 철거를 제시하기 때문에 분양업체에서는 계단을 철거하면서 설계 자체를 변경한 경우에는 건물자체에서 계단이 사라지는 것을 의미하며, 이는 임차인의 원상회복과는 무관한 것이 된다.
3. 계단복구 불가
이런 경우 분양업체가 분양을 종료하고 떠나갈 경우에는 나중에 임대기간이 끝나도 원상회복을 주장할 수 없으며, 만약에 계단의 복구가 가능하다고 하더라도 계단의 신설을 하기 위해서는 관리사무소와 협력하여 신설해야 하는데 이를 위해서는 먼저 공유자들의 동의를 얻어야 하고 동의 과정에서 이해관계가 발생하기 때문에 기존의 위치에 설치하기가 어렵고 동의가 성립한다 하더라도 계단 설치를 위해서 소요되는 비용지출이 수반되어야하기 때문에 현실적으로 계단설치가 어려워지는 현상이 발생한다.
이러한 현상은 계단 출입구 앞에 위치하여 접근성이 좋은 위치에 상가를 가지고 있는 소유자에게는 재상상의 가치가 하락하는 불리한 상황이 될 수 있으니 주의가 필요하다. 대중을 상대로 영업을 해야 하는 상가의 특성상 그 위치가 중요하고 이는 상가의 가격에 영향을 미치는 만큼 신중한 대처가 필요하다.
