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    [이영구의 실전경매] ‘다주택자 양도세 중과’ 신중해야 하는 이유
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2017.11.09 14:03
    • 댓글 1

    이영구 (굿모닝충청 부동산금융경매연구원장)

    다주택자 양도세 중과에 대한 내용이 13일 국회에서 논의된다니 현실에 많은 도움이 되고자 하는 마음에서 견해를 정리해 본다. 양도세 다주택자 중과에 대한 취지는 이해 하지만 그 의미를 잘못 알고 있는 경우도 많은 것 같다.

    ◇ 다주택자 양도세 중과 내용

    2018년 4월 1일 부터 다주택자가 주택을 매도하면 2주택자는 10%, 3주택자는 20% 양도세를 추가 부담해야 한다는 내용을 담고 있다.

    ◇ 다주택자에 대한 이해

    그렇다면 먼저 다주택자에 대한 이해가 필요하다. 다주택자라고 모두 부동산 투자자는 아니기 때문이다.

    1. 집이 안 팔리는 경우
    기존에 주택에 살다가 분양 받은 아파트로 이사를 하면서 주택을 팔려고 내놨으나 팔리지 않아 어쩔 수 없이 전세를 주거나 월세를 주고 있는 경우이다.

    이들은 제발 집을 좀 팔아 달라고 하소연 한다. 정부가 이런 사람들의 주택이 잘 팔리도록 도와주지는 못할망정 못 파는 것도 서러운데 이제 주택이 팔리면 양도세를 중과 하겠다고 한다.

    이는 정부가 국민의 현실을 외면하고 행정편의적인 규제만 남발하는 습성에서 기인한 문제이다. 잘못된 습관의 반복은 국민의 신뢰를 받지 못한다.

    집이 안 팔려서 못 파는 경우에 대해서 최소한의 구제책을 먼저 내놓아야 한다.

    안 팔리는 주택은 정부가 매입하여 공공임대주택으로 활용하는 방안을 세우고 다주택자들의 출구를 먼저 만들어 준 상태에서 이런 다주택자 양도세 중과 정책을 펴야 현실에 적합한 정책이 되는 것이다.

    2. 생계형 다주택자의 경우
    정년퇴직을 하고 가족의 생계를 위해 식당도 해보고, 커피숍도 해보다 다 망하고 그나마 안정적인 주택을 사서 임대료를 받아 생계를 꾸려가는 생계형 다주택자들도 많다. 이들이 생계형 다주택자가 될 수밖에 없는 것은 본인의 능력이 부족해서 이기도 하지만 나라의 경제가 안 좋아 져서 발생한 경우도 많다.

    정부가 나라의 운영을 잘못해 피해를 본 피해자들이 최후의 보루로 선택한 것이 그나마 안전한 주택을 사서 임대를 주고 월세를 받는 방법이다. 월세를 받는 사람은 시효적절하게 오래된 건물을 팔고 새 건물을 매입해서 갈아타야 건물의 수리비가 안 들어가고 지출을 최소화 할 수 있다.

    그런데 이제는 양도세를 중과해 이런 방법을 못하게 막겠다고 한다. 이제 월세를 받아도 건물 수리비로 다 나가면 무엇으로 먹고 살라는 말인지 생계가 막막해 지는 것이다.

    3. 부동산 투자자의 경우
    부동산 투자자의 입장에서는 은행에 예금을 하고 이자를 받던 사람들이 예금 이자가 떨어져 생활비에도 도움이 안 되고 실질적인 이익이 없어 다른 투자를 모색하는 경우가 많다.

    주식에 투자하다 휴지조각이 되어 피해도 보고, 주위에 사업을 한다는 사람들에게 투자했다 사기로 날려 보기도 하고 이리저리 피해를 보다가 최종적으로 종착한 것이 그나마 믿을 수 있는 부동산 투자이다. 부동산을 사서 임대를 주거나 시세차익을 보고 매각하는 목적으로 투자를 하는 것이다.

    어떤 형태로든 부동산 투자자는 주택을 매입하면서 취득과정에서 세금을 납부한다. 또한 보유하면서 임차인에게 임대를 하고 임대소득에 대한 소득세를 납부한다. 최종적으로 매도를 할 때에는 매수가격과 양도가격을 정산하여 발생한 수익에 대해서 양도소득세를 납부하고 있다.

    이러한 투자자들의 행위는 생존을 위한 자구책이라 할 수 있다.

    ◇ 양도세 중과로 다주택자의 매도 유도?

    양도세 중과 정책을 접하며 필자는 이솝우화에 나오는 ‘나그네의 옷을 벗기기 위한 바람과 태양의 내기’가 생각난다. 바람이 태풍을 불게하자 나그네는 추위에 옷을 더욱 튼튼하게 여미지만 태양의 따뜻한 온도에 옷을 벗게 된다는 내용이다.

    지금 양도세 중과 정책은 과연 나그네의 옷을 벗기는 방법 중 어떠한 방법일까?

    집이라는 것이 원하면 언제든 팔리는 간단한 상품이 아니다. 집을 팔고 싶어도 못 파는 사람이나 투자수익을 보고 팔려는 사람 모두에게 양도세 중과제도는 역효과를 불러일으킬 가능성이 높다.

    집을 못 파는 사람의 입장에서는 양도세를 추가 부담 하면서까지 팔아야 하는가 고민을 하게 될 것이다. 투자자 입장에서는 주택을 사서 팔려고 해도 양도세로 많이 나가 수익이 떨어진다면 구태여 매각할 이유가 있는가 하는 점이다.

    다주택자 양도세 중과정책은 팔려던 사람마저 주택의 매각을 보류하게 하는 효과를 유발할 것이다. 이는 매물의 감소로 연결되고 수요에 비해 공급이 부족한 효과를 가져와 오히려 부동산 시장의 악재로 작용하는 부작용을 가져올 가능성이 높다.

    부동산전문가 입장에서는 부동산정책의 입안자들이 제발 탁상공론이 아닌 현장의 실정을 제대로 반영해 주었으면 한다.

    현장의 소리는 실질 투자자나 집을 팔고 싶어도 못 파는 사람, 임대사업으로 생계를 꾸려가는 당사자, 현장에서 이런 정보에 실시간으로 체감하는 공인중개사 등에게 들어야 한다.

    교수는 학문적 이론가이고, 변호사는 법률적인 자문가이며, 공무원은 행정 담당자로서 검증작업을 하는 업무를 해야지 실질 당사자가 아닌 전문가들이 정책을 만들다 보니 현장의 소리는 없고 탁상공론만 거치고 정책이 입안되는 현상이 반복되고 있다. 이러한 문제점에 대한 인식을 하고 개선을 하는 것이 선행되어야 한다.

    부동산정책은 사소한 것 하나도 당사자에게는 치명적인 효력을 미친다. 조금 더 신중하게 입안하고 조금 더 신중하게 결정하자.

    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장  e0909@hanmail.net

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    기사 댓글 1
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    • 2017-11-23 11:58:06

      내가 볼때 서민세금 때먹을려는 심보같아요 영국에 창문세같이 그만큼 세금을 땐다면 대형평수경우 아이들많은 다둥이세대는 취득세 면세해줬음하네요 쓸대없이 당첨도 힘든임대아파트나 짓지마고요   삭제

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