| 우리나라 부동산 바람은 서울 강남에서부터 분다고 했는가? 서울 강남의 재건축·재개발 시장이 뜨겁다. 강남 개포주공1, 은마아파트 등 일부 아파트들이 재건축 바람을 타고 가격이 상승하는데다 건설사들의 수주전도 치열했다. 과열 조짐이 나타남에 따라 정부는 서울 강남 등 투기과열지구 내 조합원 지위 양도권을 제한하는 등 가격 잡기에 나섰다. 이 바람이 대전에서도 불지 관심사다. 대전은 도안호수공원 이외의 신규 아파트를 지을 땅이 없다. 대전 유성구 반석동에서 분양한 반석 더샵은 2010년대 이후 가장 많은 사람들이 청약을 넣었다. 금강서희스타힐스는 상대적으로 낙후된 대덕구 신탄진 지역에서 분양했음에도 청약 순위 내 마감에 성공했다. 신규 아파트 갈증이 있다. 또 문재인 정부는 도시재생 뉴딜사업에 5년간 총 50조 예산을 투입한다. 지난 정부와 달리 도시재생 사업에 방점을 둬 지역 재건축‧재개발 사업이 탄력을 받을지 관심이 모아진다. 여기에, 건설사들도 먹거리가 줄어들자 재건축·재개발에 눈을 돌리고 있다. 다만, 시간이 많이 소요되는 재건축‧재개발이 빠른 시간 내 윤곽이 드러날지 누구도 장담할 수 없다. 또 내년 초과이익환수제 도입 여부와 세종 부동산 시장 동향 등이 대전 재건축, 재개발 시장에 어떤 영향을 끼칠지 관심이 모아지고 있다. [편집자 주] |
[굿모닝충청 이정민 기자] 문재인 정부의 도시재생 뉴딜정책과 초과이익환수제가 재건축‧재개발 등 지역 정비사업에 어떤 영향을 끼칠지 관심사다.
총 50조 투입 도시재생 뉴딜정책…“주거환경 개선에 따른 사업성 증가”
문재인 정부는 5년간 총 50조원을 투입하는 도시재생 뉴딜정책에 사활을 걸었다.
도시재생 뉴딜정책은 지난 박근혜 정부에도 있었다. 하지만 새 정부는 박근혜 정부의 연간 1500억 원 예산이 부족하다고 보고 기존 예산에 66배에 달하는 연 10조원 예산을 투입하기로 했다.
이 정책은 재건축‧재개발과 같이 기존 건축물을 허물고 새 아파트를 짓는 것과 달리 동네 모습을 유지하면서 복지시설 등 기반시설을 확충하는 데 초점이 맞춰진다. 정부는 다음 달 구체적인 로드맵을 발표할 것으로 알려졌다.
이 사업은 중앙정부의 지원 하에 소규모 지역주도 방식을 추진하는 것으로, 5년간 총 500개 지역이 선정된다.
사업 유형은 면적에 따라 우리동네살리기, 주거정비지원형, 일반근린형, 중심시가지형, 경제기반형 등 다섯 가지로 나뉜다.
우선, 가장 소규모인 우리동네살리기는 면적 5만㎡ 미만 소규모 저층 주거밀집지역에서 추진하며 거주민 1000가구 이하 마을이 해당된다. 이곳에는 주택 개량과 함께 CCTV, 무인택배함 등 생활밀착형 소규모 생활편의시설이 설치된다.
주거정비지원형은 5만~10만㎡ 저층 단독주택지역을 대상으로 하며 도로 정비, 주택 정비, 공공 임대주택 공급 등이 이뤄진다.
일반근린형은 10만~15만㎡ 주거지와 골목 상권 혼재 지역이다. 여기에는 노인‧청소년 등 지역민을 위한 문화 서비스 공간 등이 설치된다.
중심시가지형은 주로 상업지역(20만㎡)에서 이뤄지며 노후 시장 개선, 빈 점포 리모델링을 통한 창업 공간 지원 등이 이뤄진다.
경제기반형은 역세권, 산업단지, 항만 등 대규모 사업지(50만㎡ 산업 지역)가 해당된다. 여기에는 복합지식산업센터 건립, 국유지 활용 개발 등이 이뤄진다.
대전시도 이에 발맞춰 지난달 말 중구 유천동 서부터미널 일원 20만㎡ 등 중앙 3곳과 광역 6곳 등 모두 9곳의 시범사업 공모제안서를 국토교통부에 제출했다. 국토교통부는 연내 심의를 통해 사업대상지를 확정할 예정이다.
이 지역은 재건축·재개발 해제구역이거나 사업성이 떨어져 조합설립이 안 된 낙후된 곳이라는 게 시 설명이다.
이 같은 새 정부의 기조는 지역 재건축, 재개발의 위축보단 촉진제가 될 수 있다고 전문가들은 분석한다.
익명을 요구한 한 지역 건설업계 관계자는 “만약 정비사업 주변 지역이 도시재생 뉴딜정책으로 주거환경 등이 개선되면, 그만큼 사업성이 높아져 주변 재건축과 재개발이 탄력을 받을 수 있다”고 평가했다.
내년 초과이익환수제 도입… “큰 영향 없을 듯”
또 하나의 관심사는 정부가 예고한 재건축 초과이익환수제 도입 여부다.
이 제도는 재건축에 따라 주택 가격이 상승, 일정 상승분을 넘는 이익에 대해선 조합원들로부터 부담금을 걷는 것으로, 지난 2013년 재건축 활성화 정책에 따라 현재는 도입되지 않고 있다.
부담금 산정방식은 이렇다.
재건축 추진위원회가 설립된 이후, 준공까지 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원이 넘을 경우, 초과금액의 최고 50%를 부담금으로 내야한다.
정부는 재건축 시장의 과열을 막기 위해 내년 도입 여부를 고심하고 있다.
정재호 목원대 금융부동산학과 교수는 “현 정부 정책 기조로 봤을 땐 초과이익환수제가 도입될 것으로 보인다”고 전망했다.
내년 초과이익환수제를 피하기 위해 전국 재건축 시장이 속도를 내고 있다는 분석이다.
다만, 대전이 이 제도의 영향을 받을지는 미지수다. 서울 강남 지역의 경우, 조합원 1인당 평균 개발이익이 3000만원을 거뜬히 넘을 것으로 예상되지만, 대전은 그 정도의 사업성이 뛰어난 곳이 없다는 분석에서다.
더구나, 가계부채가 많은 우리나라 특성상 다양하게 접근할 필요가 있다는 전문가 주장도 제기된다.
정재호 교수는 “개인적으로 초과이익환수제에 동의를 하지만, 가계부채 조사에서 나왔듯이 우리나라엔 부채가 많다”며 “재건축 아파트를 구입한 사람들 중 빚내서 구입한 사람들도 있는데, 부담금을 내야한다고 하면, 가계 사정상 힘든 사람도 있을 것이다. 원칙적으로 동의하지만, 신중히 접근할 필요가 있다”고 강조했다.
