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    [이영구의 실전경매] 무상임대차계약서와 무상거주확인서
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2017.11.10 05:00
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    [이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

    이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

    무상임대차계약서란 임대차계약을 하면서 임대보증금이나 월세를 납부하지 않고 무상으로 사용할 경우에 작성하는 계약서이다.

    간단하게 생각하면 임대차계약서의 임대료를 무상으로 작성한 계약서라고 할 수 있다. 유사한 말로 무상거주확인서라고도 한다. 무상임대차계약서의 활용은 주로 대출기관이나 공공기관에 서류를 제출할 때 필요에 의해서 작성하는 경우가 많다.

    일부 개인 간의 경우에도 활용하는데 이는 불필요한 분쟁을 야기할 가능성이 있어 비효 율적인 방법이니 신중을 기하는 것이 좋다.

    담보대출시 활용

    금융기관에 담보대출을 신청하면 주택의 경우 반드시 전입세대열람의 제출을 요구한 다. 이는 소유자 이외의 전입세대가 있을 경 우에는 선순위 임차인이 존재하여 담보의 가 치가 하락하기 때문이다. 이는 시세 1억 원의 주택에 담보대출 7000만 원을 진행하려할 때 먼저 전입세대가 전세 7000만 원에 임대를 살고 있다면 담보가치가 없어 대출을 할 수 없기 때문이다.

    이러한 이유로 금융기관에서는 전입세대 열람을 확인하여 임차인이 존재하는지를 확 인하고 소유자 이외의 존재가 없는 경우에 대출을 진행한다.

    ※주의사항

    임차인의 경우 간혹 임대인이 필요에 의해 대출을 받아야할 경우 협조를 요청하며 ‘무 상임대차확인서’를 장성해 달라는 경우가 있다. 온정에 이끌려 이를 작성해 주었다가는 잘못되면 임대보증금을 한 푼도 돌려받지 못 할 수 있으니 주의 하여야한다.

    무상임대차계 약서를 작성하여 대출시 금융기관에 제출한 다는 것은 임차인이 임대보증금을 포기 할테 니 안심하고 대출해줘도 된다는 확인서가 되 기 때문이다. 이러한 확인서는 임대인에게 사기를 당하여 작성하던, 어떤 내용인지 잘 모르고 작성 하던 그 과정은 아무런 소용이 없다. 다만 존 재의 유무로 효력을 발휘하기 때문이다.

    사업자등록 시 활용

    사업자등록을 신청하기 위해서는 사업장 의 사용자로서의 자격을 증빙하여야 한다. 소유자라면 등기사항전부증명서을 통해 증 명할 수 있지만 그 외에는 임대차계약서를 첨부하여야 한다. 사업장을 임대하여 본인의 이름으로 사업자등록을 신청할 경우에는 임 대차계약서와 신분증만 제시하면 된다.

    하지만 임차인이 아닌 다른 사람의 명의로 사업자를 신청해야할 경우에는 임차인과 ‘무 상임대차계약’을 체결한 계약서를 가지고 이 용하게 된다. 하나의 사무실에 여러 개의 사 업자가 필요하다면 반드시 사용되는 방법이 라 할 수 있다.

    ※주의사항 

    이때에도 주의할 점은 임대인과 체결한 임 대차계약서의 내용에 ‘임차인은 임차물을 전 대나 양도할 수 없다’는 내용이 있다면 사업 자등록 개설을 위해 사용한 무상임대차계약 서의 존재는 임대차계약의 해지사유가 된다 는 것이다. 사업자등록에 필요한 사안에 대해서는 사전에 임대차계약서를 작성하면서 계약사상 에 반드시 명기하여야 한다.

    구두로만 확인하였다가는 차후 문제가 생 기면 항변을 할 수 없기 때문이다.간혹 구두 계약도 계약이라고 하는 경우가 있는데 이는 실정을 모르는 사람들의 말이다. 구두계약은 법적인 분쟁이 발생하면 공염 불이 되어 현실에서는 불리하게 사용되니 피 하는 것이 좋다.

    임차인 존재 증명 시 활용

    임대차사업사가 주택을 임대 하였으나 수 입이 없는 경우로 지인에게 무상으로 임대를 주었다면 이를 증명하는 무상임대차계약서나 무상거주확인서를 해당관청에 제시해야 임대를 하고 있다는 것을 증빙할 수 있다. 이 경우에는 무상임대차계약서에 확정일 자를 받아야 그 효력이 발생할 수 있다.

    무상임대차계약서는 필요에 따라 유용하 게 활용될 수도 있지만 법적인 효력에 대한 지식이 없다면 함부로 사용하여서는 안된다. 무심코 작성한 서류 한 장이 임대보증금 을 날리고 거리로 쫓겨나는 패망의 지름길이 될 수 있기 때문이다.

    모르는 것은 잘못이 아니다. 주위에 알 만한 사람에게 물어보고 대 처하는 것이 현명한 방법이다.
     

    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장  e0909@hanmail.net

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