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    [이영구의 실전경매] 토지공유자의 지분흡수분할
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2017.11.24 04:40
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    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

    이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매연구원장>

    부동산경매에 나오는 물건 중 여러 명이 함께 소유한 토지물건이 있다. 이때 소유권이 여러 명의 이름으로 분할되어 지분으로 소유하게 되는데 이를 ‘공유자 또는 지분소유자’라고 호칭된다.

    그런데 이들 중 일부가 경제적인 상황이 열악해 지거나 특별한 사정이 발생할 경우 그 소유자의 지분에 대해서 경매가 진행되는 경우가 있다. 이를 인접한 옆 토지소유자가 경매로 낙찰을 받을 경우 어떻게 활용하는 것이 최상일까?

    지분권에 의한 사용

    토지의 지분권자는 지분의 소유지가 별도로 구분되어 지정이 되지 않은 경우 필요에 따라 원하는 위치를 지분의 면적만큼 사용을 할 수 있다. 하지만 그 사용권을 다른 지분권자가 먼저 행사하고 있거나 방해를 하는 경우에는 결국 법적인 다툼이 벌어지게 된다.

    이때 진행되는 법적인 절차가 토지분할청구소송 또는 법원의 경매조치에 의한 형식적 경매나 토지흡수분할권청구 등이 있다.

    토지분할청구소송

    한 필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있다면 이를 지분별로 분할하여 독립된 필지로 나누는 절자가 토지불할청구소송이다.

    지분소유자들과 합의를 하여 분할을 할 수 있다면 좋지만 현실적으로 이를 달성하기에는 어렵다. 이는 지분소유자 중 단 한사람이라도 참여를 하지 않거나 이견이 있으면 분할을 진행할 수가 없기 때문이다.

    이런 경우에는 부득이 소송을 통해 법원의 판결을 받아 소유권 분할을 해야 하는데 이를 진행하는 방법이 토지분할청구소송 또는 공유물분할정구소송이다.

    소송은 토지의 지분을 지분 소유자별도 나눌 수 있도록 전체 면적에서 지분별로 토지를 분할하여 독립된 소유권으로 분할해 달라는 청구소송을 하는 것이다.

    형식적 경매

    법원의 소송중 합의가 이루어져 토지가 분할된다면 좋은 일이지만 법원에서도 합의를 이끌어 내는 것은 쉽지가 않은 것이 현실이다. 이때 합의가 이루어지지 않으면 법원은 전체를 경매로 매각하도록 판결을 한다. 이로 인해 이루어지는 경매를 형식적 경매라고 한다.

    또한 토지분할 신청은 일정 면적 미만으로 토지의 사용에 부적합한 경우에는 분할청구를 신청해도 법원이 허락하지 않을 수 있다. 이때는 대부분 토지 전체를 경매로 매각하여 매각대금을 지분소유자의 비율대로 나누어 가지라는 현금청산판결이 나온다. 이렇게 진행되는 것이 소유권분할청구에 의한 형식적경매이다.

    토지흡수분할청구

    인접한 토지 소유자가 보유한 지분의 경우 지분을 기존 통지에 흡수합병하면 기존 토지면적에 지분의 면적이 합병되어 토지의 사용을 극대화하고 분쟁을 종식할 수 있어 본인이 소유한 지분에 대해 흡수분할을 주장하는 것이 좋다.

    작은 면적이라 하더라도 흡수합병을 하게 되면 경매로 소유권을 상실하는 것을 예방하고 지분에 대한 권리도 정당한 방법으로 정리되기 때문에 각각의 소유자들에게도 재산권 행사에 유리하게 작용할 수 있다.

    부동산을 사용함에 있어서는 본인의 권리주장과 공공의 이익이 합치되는 방향으로 권리주장을 전개하는 것이 좋다. 본인의 사유재산이라 할지라도 공공의 이익에 침해가 된다면 법원은 이를 무턱대고 받아들이기에는 곤란함이 있기 때문이다.

    관공서나 법원에 무언가 권리주장을 할 때에는 그 적법한 양식을 사용하고 합리적인 방법으로 목적을 이끌어 내는 노력이 필요하다.

    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장  e0909@hanmail.net

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