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    [커버스토리] ② 세종, 호재·악재 혼재… 방향성 ‘럭비공’충청지역 부동산 전망-세종

    지난 한해 대전‧세종‧충남 부동산 시장은 가지각색 표정을 지었다.
    대전은 지방 광역시 중 부산 다음으로 가장 높은 1.51% 매매가 상승률을 기록했다. 특별한 개발 호재 없이 ‘평이’했지만, 세종시 규제에 따른 풍선효과가 상승 요인으로 작용한 게 아니냐는 분석이다.
    전국에서 가장 ‘상한가’를 친 세종시는 매매가가 무려 4.29% 올랐다. 대선 당시 행정수도 완성 기대감이 문재인 현 정부까지 이어진 것으로 풀이된다.
    과잉 공급으로 몸살을 앓는 충남은 0.53% 떨어져 ‘바닥’을 쳤다.
    평이한 대전, 상한가 세종, 바닥 친 충남, 이 추세가 계속될까?
    올해부터 충청권 부동산 시장의 선도 주자인 세종시에 각종 규제가 들어간 게 변수다.
    4월부턴 세종시 아파트를 팔 때 양도세가 강화되며, 이달부턴 대출이 까다로워진 신 DTI(총부채상환비율)가 적용된다. 집 사기가 힘들어졌다는 것이다.
    세종과 같은 부동산 시장인 대전은 이런 규제에 간접 영향을 받는다는 분석이다. 풍선효과가 나타날 수 있다는 것. 더구나 올해 신규 아파트 분양 시장 전망이 좋다.
    과잉 공급 늪에 빠진 충남의 전망은 다소 어둡다. 미분양 물량이 줄어들지 않는데다 인구 증가 폭이 더뎌 주택 수요가 폭발적으로 늘지 않을 거라는 분석에서다. [편집자 주]

    [굿모닝충청 신상두 기자] 市출범후 불패신화를 써왔던 세종 분양시장이 올해도 뜨거울 수 있을까?

    이 질문에 대해 세종지역 부동산업계와 금융권 관계자들은 대부분 “추측은 가능한데 방향성에 확답을 내리긴 곤란하다”는 답변을 내놨다.

    “지난해 정부가 발표한 8.2부동산 대책의 수요 억제수단이 올해부터 본격 적용됩니다. 또, 기존 주택담보대출보다 조건이 강화된 신 DTI(총부채상환비율)가 도입돼죠. 이렇게 되면 원금과 이자를 모두 부채에 포함시켜 대출한도를 정하기 때문에 돈을 마련하기 어렵게 됩니다. 따라서, 투기성 투자가 줄어들게 되겠죠. 당연히 예전과 같은 청약열풍도 식지 않을까요?”(세종시 A은행 관계자)

    “(8.2대책 때문에)부동산 시장이 전체적으로 얼어붙을 가능성이 높아요. 하지만, 세종시는 각종 호재, 예를 들면 ‘세종=행정수도’개헌이라든가 국회분원 설치 등이 가시화될 경우 다시 한번 도약할 수 있지 않을까요?”(어진동 C부동산 관계자)

    이처럼 금년 부동산 시장의 향배를 바라보는 시각이 ‘애매하다’.

    긍정론자들은 정부의 억제책이 전국적으로 부동산시장을 위축시키겠지만 각종 호재를 근거로 ‘세종은 예외’라는 주장이 나온다.

    반면, 일부에서는 여러 가지 악재를 내세워 ‘단기 침체’가 불가피하다는 입장을 보이기도 한다.

    호재
    행정수도 개헌·행안부 등 추가이전
    KTX세종역 설치·국회분원 가시화

    올해 세종의 부동산 열기가 식지 않을 것으로 보는 이들은 ▲행정수도 개헌 ▲행안부·과기부 등 미이전 중앙부처 추가 이전 ▲국회분원 설치 본격화 ▲KTX세종역 신설 논의 등을 호재로 보고 있다.

    실제로, 긍정론자들의 주장에 힘이 실리는 근거도 여럿 있다.

    행복도시건설청 예산에 행정안전부를 비롯한 중앙행정기관 이전 건립비로 120억원이 반영됐다. 여기에는 청사 기본설계비 등이 포함돼 있어 미이전 기관들의 추가이전은 시간문제로 받아들여진다.

    또, 국회분원 세종설치를 위한 연구용역 예산이 국회 사무처에 잡힌 것도 특별한 의미를 부여할 만하다. 그 동안 말로만 설왕설래했던 국회분원 설치계획을 구체화하는 첫 단추를 끼웠기 때문.

    국회분원 세종 설치는 큰 의미를 갖는 것으로 알려져 있다. 국회분원의 파급효과는 단순히 기관하나가 내려오는 것 이상이라는 것.


    우선, 국회분원에는 상임위가 열릴 수 있는 공간과 입법조사처 등이 들어간다. 국내 최대규모를 자랑하는 국회 도서관 분관설치도 점쳐볼 수 있다.

    아울러, 국회 소관 상임위와 관련된 민간 기업이나 각종 협회 등이 세종에 터를 잡게 되는 부수적 효과가 기대된다.

    여기에 ‘세종=행정수도’헌법 명문화 움직임과 서울-세종고속도로 조기 건설, KTX 세종역 신설 여론 재점화 등도 부동산시장에는 청신호다.

    악재
    新 DTI 적용 투자 자금줄 옥죄
    다주택자 양도세 중과… 급매 가능성
    금리 인상시 대출이자 부담도 걸림돌  


    지난해 정부는 8·2부동산대책을 통해 세종을 투기과열지구와 투기지역으로 묶었다.

    이에 따라, 세종에서의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 대출금액 등에 상관없이 40%로 강화됐다.

    새로운 DTI적용으로 인해 부동산으로 유입되는 자금줄이 줄어들게 된다. 기준금리 상승( 1.25%→1.5%)도 투자를 옥죄는 역할을 하고 있다.

    4월부터 시행되는 양도세 중과도 시장을 얼어붙게 할 것으로 보인다.

    2주택자는 4월 이후 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 10%, 3주택 이상자는 20% 가산세율이 붙는다. 양도세 기본세율은 최고 40%인데, 3주택 이상자는 4월 이후 집을 팔면 차액의 60%를 세금으로 내야 한다.

    이와 관련, 공인중개사 K씨(K부동산)는 “4월부터 양도세가 중과돼 투자자들의 심리를 위축시킬 것으로 예상된다. 이의 영향으로 (일부이긴 하지만) 급매물도 나올 수 있다. 더불어, 일부 생활권 단지는 분양시기를 내년말로 늦출 것으로 알려져 분양시장도 작아질 우려가 있다. 따라서 조정기가 길어질 수 있다고 판단하고 있다”고 전했다.

    한편, 정부의 ‘돈줄 죄기’악재가 세종에서는 효과가 없을 것이라는 견해도 나오고 있다.

    세종 금융권 관계자 B씨는 “은행 대출을 받기위해 찾아오는 분들 가운데 (의외로)현금을 상당액 보유하고 있는 50~60대 투자자를 자주 접하게 된다. 이는 돈 있는 실수요자들이 세종에 관심을 갖고 있는 것으로 볼 수 있다”며 향후 세종 부동산 시장이 대출억제책에 큰 영향을 받지 않을 수도 있다는 의견을 내비쳤다. 

    즉, 지난 8.2대책 발표 이후 자금 여력이 있는 투자자들 위주로 세종 분양시장이 재편되는 양상이어서 청약열기가 지속될 수 있다는 분석이다. 

    10여년간 아파트와 상가분양 부문에서 일해 온 분양사 관계자는 세종의 분양시장을 이렇게 표현했다.

    “지난 수년간의 세종 분양시장은 예측이 불가능했던 것 같아요. (객관적으로 따져보면) 잘 안팔릴 것 같은 매물도 완판되는 일이 계속 발생했으니까요. 일부 (수도권 신도시에서 재미를 봤던)투자자들이 세종의 미래가치를 높게 평가하고 있기 때문에 일어나는 현상이라고 생각합니다”

    미래가치가 현재의 난관을 뚫을지, 굴복할지 향후 부동산 시장에 관심이 모아지고 있다.


    신상두 기자  sdshin@goodmorningcc.com

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