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    [커버스토리] ③충남 주택시장 ‘암흑기’… “트렌드 변화에 맞춰야”충청지역 부동산 전망-충남

    지난 한해 대전‧세종‧충남 부동산 시장은 가지각색 표정을 지었다.
    대전은 지방 광역시 중 부산 다음으로 가장 높은 1.51% 매매가 상승률을 기록했다. 특별한 개발 호재 없이 ‘평이’했지만, 세종시 규제에 따른 풍선효과가 상승 요인으로 작용한 게 아니냐는 분석이다.
    전국에서 가장 ‘상한가’를 친 세종시는 매매가가 무려 4.29% 올랐다. 대선 당시 행정수도 완성 기대감이 문재인 현 정부까지 이어진 것으로 풀이된다.
    과잉 공급으로 몸살을 앓는 충남은 0.53% 떨어져 ‘바닥’을 쳤다.
    평이한 대전, 상한가 세종, 바닥 친 충남, 이 추세가 계속될까?
    올해부터 충청권 부동산 시장의 선도 주자인 세종시에 각종 규제가 들어간 게 변수다.
    4월부턴 세종시 아파트를 팔 때 양도세가 강화되며, 이달부턴 대출이 까다로워진 신 DTI(총부채상환비율)가 적용된다. 집 사기가 힘들어졌다는 것이다.
    세종과 같은 부동산 시장인 대전은 이런 규제에 간접 영향을 받는다는 분석이다. 풍선효과가 나타날 수 있다는 것. 더구나 올해 신규 아파트 분양 시장 전망이 좋다.
    과잉 공급 늪에 빠진 충남의 전망은 다소 어둡다. 미분양 물량이 줄어들지 않는데다 인구 증가 폭이 더뎌 주택 수요가 폭발적으로 늘지 않을 거라는 분석에서다. [편집자 주]

     

    [굿모닝충청 정종윤 기자] 지난해 충남 부동산 흐름은 가슴 아픈 시절이라고 평가된다. 서울 강남 4구, 세종시 등은 4~5% 부동산 가격상승이 있는 반면 충남지역은 상반된 현상을 보였기 때문이다.

    금리인상, 1400조 가계부채, 주택담보대출 원리금 상환 강화 등 정부 규제 정책과 미분양 상가·아파트 물량증가, 정치·경제 불확실성, 어두운 남·북관계 같은 다양한 변수 때문인 것으로 풀이된다.

    지난 한 해 동안 충남지역 부동산 경기는 전반적으로 하락현상을 보이면서 신규주택은 보합(시세가 거의 변동 없이 지속)을 유지하고 분양아파트는 미분양 물량을 증가시켰다.

    기존주택은 큰 위축현상을 보였다. 그러나 일부 분양권 시장에는 억대의 웃돈이 형성되기도 하면서 입지적 차별성과 양극화를 극렬하게 보여준 한 해였다.

    2018년 충남부동산시장은 어떨지, 전문가 조언과 함께 다양한 변수를 고려해 살펴봤다.

    천안·아산 지역적 특성 분석

    충남지역 중 당연 핫 한 곳은 천안 신불당이다. 천안아산KTX역사 인근에 있으면서 그에 따른 억대의 가격상승도 일부 발생했다. 반면 천안지역 전반적으로는 하락세를 면치 못했다.

    충남 전체적으로 인구가 증가하긴 했으나 예전보다 둔화된 증가세를 보여 부동산시장에도 여파를 미친 것으로 풀이된다. 

    또한 인근 세종시, 평택 고덕산업단지, 충북 오송지구 개발 등은 충남부동산시장에 커다란 악재로 작용했다. 이러한 현상을 토대로 충남지역 특성을 분석해 보면 충남은 산업단지가 많이 들어서 있어 노동자가 많은 편이다.

    노동자 대부분은 주로 원룸, 소형아파트에서 주거생활을 하고 있다. 이들은 임금 등을 고려해 소형을 선호 하는 편으로 나타났다. 또 이들은 직장만 안정화 되면 ‘언제든 (지역에) 집을 사겠다’고 생각하고 있는 것으로 나타났다.

    따라서 충남지역은 소형아파트에 대한 유효수요가 큰 지역이기도 하다. 이러한 요인은 건설사의 소형아파트 공급량 증가를 초래했다. 그 결과, 지금은 수요와 공급의 불균형으로 아파트 미분양 물량을 대폭 증가시켰다.

    지난해 10월 기준 충남의 미분양주택은 1만 1309세대로 전국에서 가장 많다. 천안은 주택도시보증공사에서 미분양관리지역으로 지정관리 중인 지역이기도 하다.

    2018년 충남부동산시장 전망

    충남에서도 천안의 경우, 주택시장은 불당지구, 성성지구, 청당동·쌍용동·두정동·신부동 등에서 입주 및 분양물량이 대거 대기 중이다. 

    분양 당시 아파트는 소형이 인기를 끌면서 대부분 전용면적이 84㎡ 이하 중·소형으로 분양됐으나 경기침체, 금리인상, 대출규제 같은 불확실성 증대로 미분양 현상은 계속될 전망이다.

    인근 아산지역도 사정은 마찬가지. 올해 부동산시장은 지난해와 유사할 것으로 보인다. 기타 충남지역도 미분양이 단기적으로 해소될 것으로 보이진 않는다.

    전문가는 충남지역 인구 증가 둔화현상은 기업 입주 둔화현상을 보이고 있는 점에서 집을 사고자하는 유효수요가 점차적으로 감소할 것으로 예측했다. 

    유효수요가 없는 소형 위주 공급물량 증가 현상은 소형아파트 뿐만 아니라 단독주택, 대형아파트, 오피스텔까지 하락국면을 예상했다. 

    또한 불당동, 청수동 대형 상권의 공급증가 현상으로 상권 역시 올해 힘들고 어려운 싸움이 될 것이라는 전망을 내놓았다.

    오피스 시장은 경기 둔화와 소비 위축으로 인해 약보합 기조 또는 하락세가 유지될 것으로 보인다. 

    공장도 수도권 규제완화가 지속되고 있어 약보합세를, 임대시장에서는 공급량 증가로 매수 보다는 관망세 증가 등의 이유로 전세·월세시장은 하향, 안정화가 예상된다. 

    이영행 나사렛대 부동산학 교수는 “부동산시장은 호경기-정점-후퇴기-불경기-저점-회복기로 경기 사이클을 갖고 있다. 충남부동산시장은 후퇴기에서 불경기로 넘어가고 있다고 분석할 수 있다”고 설명했다.

    “이런 경우 주택시장에 대한 상실감은 커지는 반면 토지에 대한 관심도가 높아지게 된다. 따라서 토지시장은 도시지역을 중심으로 보합 혹은 상승세를 예상할 수 있다”고 조언했다.

    그러면서 “2018년 충남지역 부동산시장은 전체적으로 하락국면을 예상할 수 있다”면서도 “부동산 자금흐름은 주택시장 중심에서 토지시장 중심으로 트렌드가 바뀔 것”이라고 덧붙였다.
    올해 충남 신규 아파트 분양 물량은 2만 2068세대이다.

    주요단지로는 아산시 신창면 남성리에 신창모아엘가 2156세대가, 천안 문성·원성지구 주택재개발 1단지 1529세대, 2단지 253세대가 1분기에 예정돼있다.

    정종윤 기자  jy2645@goodmorningcc.com

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