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    [이영구의 실전경매] 명도집행 후 소속조치
    • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
    • 승인 2018.03.12 09:21
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    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

    [굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매로 낙찰을 받았다 하더라도 임차인이나 전 소유자가 집을 비워주지 않으면 입주를 할 수 없다. 그래서 인도명령신청을 하고 집행관을 통해 강제집행의 절차를 받아 집을 내보내게 된다.

    임차인이나 제3자가 임대료를 납부하지 않고 점유하고 있는 경우에도 임대인은 건물명도소송을 하고 승소판결을 받아 그 판결문에 근거하여 집행관에게 강제집행을 신청하여 집을 내보내고 주택의 사용권을 확보하게 된다.

    ♣ 우편물 등
    그런데 대부분 이렇게 말썽을 피우고 강제로 이사를 시키는 경우에는 상대방이 법적인 소송이나 다툼이 있는 경우가 많다. 그래서 이사를 내보낸 이후에서 법원에서 소장이 날라 오거나 은행이나 신용정보회사 등에서 우편물이 오는 경우가 많다.

    우편물을 방치하게 되면 지속적으로 불편한 일이 발생하고 심한 경우에는 상대방 측의 채권자로부터 손해배상청구소송이 들어올 가능성도 있다. 이는 소유자는 소유권을 취득하거나 임차인이 이사를 가는 경우에는 그 상황을 확인하여 주민등록전출을 하지 않은 경우에는 이를 전출하도록 후속조치를 하여야 할 책임이 있기 때문이다.

    ♣ 전출을 방치할 경우 문제

    1. 재산권행사에 제약
    소유자가 전 거주자인 전 소유자나 이사한 임차인의 주민등록신고 사항을 그 대로 방치할 경우에는 금융기관에 대출을 받으려고 할 때 전입세대열람을 제출하게 되는데 소유자 이외에 전 소유자나 전 임차인이 거주하게 되면 대출이 거절되거나 주민등록을 퇴거해야 대출을 진행할 수 있기 때문이다.

    이는 주택을 매매할 경우 상대측 매수자가 매매잔금대출을 못 받는 요인이 되며, 전세를 줄 경우에도 전세를 들어오는 임차인이 전세자금대출을 받아야 한다면 역시 전입세대열람을 제출해야 하는데 전 소유자나 전 임차인이 존재하여 전세자금대출을 못 받아 잔금 납부일을 지키지 못하거나 계약이 파기되는 피해를 보게 된다.

    2. 손해배상청구문제 발생
    소유자가 전 소유자나 전 임차인의 주민등록을 정리하지 않을 경우 상대방의 채권자들이 내용증명을 발송하거나 소송을 진행하면서 주민등록상 주소지로 법적인 조치를 하게되어 있다.

    그런데 이를 소유자가 방치함으로 인해 한번에 보낼 서류를 일반송달, 야간송달, 주말송달, 직접송달의 과정을 거치는 피해가 발송하고 이는 시간적 물질적인 손해로 연결되게 된다. 이러한 사실에 근거하여 상대측 채권자가 손해배상을 청구할 경우에는 그 피해를 고스란이 물어야 하는 상황이 발생할 수 있다.

    3. 범죄의 위험성
    주민등록 전출을 하지 않는 사람들은 주민등록을 전입할 곳이 없거나 무슨 건전하지 못한 의도로 사용하기위해 방치하는 경우가 있다. 이는 사기를 치는 사람들이 마치 기존주소에 계속 거주하는 것처럼 주소를 사용하여 범죄에 악용되는 경우도 발생할 수 있으니 주의가 필요하다.

    ♣ 전출조치
    명도를 집행한 이후에는 해당주민센터에 방문하여 법원의 판결을 받아 강제집행을 하여 이사를 보냈다는 것을 증명하고 주민등록 말소를 신청하여야 한다. 이때 구두로만 하여서는 의미가 없으니 반드시 서류로 접수하고 그 접수증을 받아 놓아야 한다.

    관공서마다 차이는 있지만 바로 직권말소조치를 하지 않고 시간을 소요하는 경우가 있기 때문에 반드시 접수증과 신청서내용을 복사하여 직권말소를 언제 신청하였는지 근거를 남기는 것이 좋다.

    그리고 처리여부에 대한 확인을 반드시하고 확인시에는 전입세대열람을 발급받아 이를 확인하여야 한다.

    명도를 진행하여 어렵게 거주자를 내보낸다 하더라도 모든 것이 끝나는 것은 아니다. 주민등록 전출여부를 반드시 확인하여 이로 인해 피해를 보는 일이 없도록 하자.

    이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장  e0909@hanmail.net

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