[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산의 거래를 하다보면 매도한 사람이나 매수한 사람의 사정에 의해 계약을 계속 진행하지 못하게 되는 경우가 있다. 이때 진행하는 것이 계약을 해제하는 방법이다.
법률 용어인 계약의 해제란 무엇인가?
해제란 성립된 계약을 계약시기로 돌아가 없었던 일로 하겠다는 일방적인 통보이다. 계약을 체결한 매수인과 매도인중 한 사람이 상대방에게 계약을 진행해지 않고 없었던 일로 하겠다는 통보라고 보면 된다. 이는 계약을 한 사람이면 누구나 할 수 있는 조치이다.
계약이라는 건은 계약의 이행을 할 수도 있고 상황에 따라 계약을 해지할 수가 있다. 최근 부동산가격이 상승하면서 가지고 있던 집을 팔고 보니 너무 싸게 팔았거나 팔고나서 가격이 급등한 경우가 많이 발생하면서 매도자들이 고민을 하는 부분이다. 이로 인해 집안에 불화가 생기거나 심한 경우 이혼을 하거나 정신질환으로 고생하는 경우도 있다.
아내의 반대에도 불구하고 집을 파는 계약을 하였는데 몇일 사이에 잔금도 받기 전에 수억원의 가격이 오르거나 시세를 모르고 싸게 매도계약을 하였다가 이를 아내가 알고 없었던 일로 하라고 독촉을 하면 난감한 일이 아닐 수 없다. 매일 부동산 시세가 오르는 것을 보면서 울화병이 생겨서 고생하는 경우를 심심치 않게 보게 된다.
몇 년치 연봉이 날아가거나 평생 월급을 모아도 못 모으는 돈이 날아갔다고 생각하면 배우자에 대한 신뢰감은 사라지고 배우자의 얼굴을 보는 것만으로도 마음의 병이 생겨 이혼에 이르는 경우가 의외로 많이 발생하고 있다.
이러한 일들은 계약의 해제에 대한 잘못된 상식에서 비롯된 것이라 할 수 있다. 부동산의 매매계약이나 임대계약은 계약금만 받은 상태에서는 계약을 해제할 수 있지만 중도금을 받으면 계약을 해제할 수 없다는 고정관념이 가정을 파탄시키는 결과로 이어질 수 있다.
계약의 해제는 계약서의 조건에 따르는 경우와 민법상 계약의 해제 방법이 있다.
계약서의 조건에 따른 해제
우리가 부동산을 계약할 경우에는 대부분 공인중개사를 통해 거래를 의뢰하게되고 공인중개사가 작성해주는 기본 계약서를 가지고 계약을 하는 경우가 대부분이기 때문에 일반적인 거래에서 많이 사용하는 공인중개사협회에서 제공하는 계약서의 내용중에서 계약의 해제 조항을 살펴보면 “매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.”는 내용이 있다.
그 내용을 살펴보면 주택을 사는 사람이 파는 사람에게 중도금을 지불하기 전까지 사는 사람은 기존에 지불한 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 파는 사람은 계약금에 계약금과 동일한 금액을 추가로 지불하고 계약을 없었던 일로 할 수 있다는 내용이다.
공인중개사협회에서 제공하는 계약서상의 계약해제 내용
(계약의 해제)
매수인이 매도인에게 중도금(중도금이 없을 때에는 잔금)을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있다.
대부분의 사람들은 계약을 해제하고자 할 때 이 내용을 근거로 중도금을 주거나 받은 상태에서는 계약을 해제할 수 없는 것으로 생각한다. 하지만 이 조항은 계약을 해제하고자 할 때 분쟁을 피하고 명확한 기준을 제시하여 상대방의 피해에 대한 배상을 할 수 있도록 계약서에 기록하는 것뿐이지 더 이상의 큰 의미는 없다고 할 수 있다.
조항의 해석
이 조항은 거래를 하면서 분쟁이 발생하는 것을 방지하기 위한 내용으로 “주택을 파는 사람이나 사는 사람 중 누구든지 계약을 해제하게 되면 상대방에게 피해를 주는 만큼 이만큼의 금액을 배상해야 하니 함부로 계약을 해제하시면 안 됩니다.” 하는 의미가 내포되어 있다.
중간에서 중개를 하는 공인중개사의 입장에서는 계약을 하고 누구든지 마음이 변하여 계약을 해제하게 되면 피해를 보는 상대방이 항의를 하고, 이로 인해 분쟁이 발생하여 다툼이 있을 수 있기 때문에 이를 예방하는 차원에서 계약을 체결할 때 미래 그러한 일이 생겼을 때 손해를 배상하는 조항을 만들어 다툼을 줄이기 위해서 만든 조항이라고 보면 된다. 이러한 조항이 일반화되어 사용되다보니 지금은 이 조항이 계약해제의 기준이 되고 있다.
조항해석의 다른 의미
동일한 조항을 다른 의미로 해석하면 계약을 체결하였다 하더라도 계약서에 명시된 “계약의 해제” 조항에 따라 주택을 파는 사람이나 사는 사람은 언제든지 계약의 해제 조항에 의해 계약을 해제할 권리를 가지고 있으니 사는 사람은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있고 파는 사람은 계약금에 동일한 금액을 추가로 지불하면 언제든지 계약을 해제할 수 있다는 의미가 있다.
부동산을 거래하면서 상황에 따라 계약을 해제가 필요한 경우에는 위 사항을 참고하여 현명한 마무리를 하도록 하자. 부동산은 우리가 살아가는데 필요한 도구일 뿐이다. 부동산으로 인해 가정이 파탄 나고 정신질환으로 불행해지는 일은 없도록 하여야 한다. 부동산을 도구로 가정의 행복을 지킬 수 있도록 현명한 판단을 하는 지혜가 필요하다.
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