[이영구의 실전경매] 임차인이 알아야 할 상식
[이영구의 실전경매] 임차인이 알아야 할 상식
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2018.06.29 09:49
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이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장 / ㈜한국부동산코칭스쿨 대표이사

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 임대계약을 하는 임차인이나 주택을 빌려서 거주를 하는 사람이라면 임차인이 알아야할 기본적인 상식을 반드시 숙지해야 한다. 주택을 빌리려면 반드시 공인중개사를 통해 안전하게 계약하는 것이 좋다.

이 경우에도 기본사항에 대해서는 본인이 알고 있어야 문제의 발생을 미연에 방지할 수 있다. 이를 등한시 하였다가는 큰 낭패를 당할 수 있기 때문이다.

임차인이 알아야 할 기본사항
기본사항은 계약전 확인사항, 계약시 주의사항, 계약후 사후 조치, 계약 만료시 조치, 임차물의 경매시 대응 방법 등 다양한 사항들에 대하여 알아야 한다.

▶계약전 확인사항
주택을 계약하기 전에는 그 주택에 문제가 없는지 사전에 확인을 하여야 한다.
대표적인 사항은 등기사항전부증명서, 건축물관리대장이 있다.

등기사항전부증명서건축물관리대장 확인
등기사항전부증명서는 부채가 얼마나 되는지 근저당 설정 여부를 확인하고 세금을 연체하여 압류가 설정되어 있거나 돈을 값지 않아 가압류가 되어 있다면 문제가 있는 집이다. 건축물관리대장은 등가사항전부증명서와 내용이 일치하는지 확인을 하여야 한다. 주소나 동, 호실이 틀린 경우에는 상황에 따라 임대차보호법의 보호를 받을 수 없기 때문이다.

▶계약시 주의사항
주택 임대계약을 체결할 때에는 계약금을 입금하고 중도금 입금(생략도 가능), 잔금입금 과정을 거치게 된다.

소유자 확인 및 계약금, 중도금, 잔금 입금 
이 때 임금계좌는 반드시 등기사항전부증명서의 소유자 명의로 송금을 하여야 한다. 이를 지키지 않았다가 다툼이 발생할 경우 소유자가 돈을 받은 바가 없다고 하면 그 피해는 고스란이 임차인의 부담이 된다.

상황에 따라 임대료를 모두 지급하고도 주택에 입주를 하지 못하는 경우가 발생할 수 있으니 주의가 필요하다.

▶계약후 사후 조치
임대계약이 체결되면 잔금을 납부함과 동시에 주택의 대문 열쇠를 넘겨받고 자신의 통제허에 두어야 한다. 이를 이사 또는 점유인도라 한다.

이사, 전입신고, 확정일자
임차인은 잔금을 납부하고 이사를 하면서 당일날 전입신고를 하여야 한다.

전입신고는 주택임대차보호법의 대항력 발생 여부를 결정하는 가장 중요한 법률행위이다. 소액임차인의 보증금을 초과한 경우라면 앞선 날짜에 등기상 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기 등이 있다면 대항력이 없어지기 때문에 신중한 접근이 필요하다.

확정일자는 배당순위의 시점을 결정하는 요건이다. 이러한 효력을 발휘하기 위해서는 반드시 이사를 하고 전입신고를 한 상태에서 받아야 효과가 있다.
전입신고를 하지 않은 확정일자는 배당을 받지 못하기 때문에 그 효력이 없다.

▶계약 만료시 조치
임대기간이 끝나고 이사 갈 경우에는 미리 2개월 전부터 임대인에게 이사를 하겠다는 의사를 표시하는 것이 좋다. 또한 제 날짜에 임대보증금을 돌려받기 위해서는 인근 공인중개사에 집을 내 놓는 작업도 병행해야 한다.

이사 갈 경우, 계속 거주를 희망할 경우
임대보증금을 돌려 줄 의무는 임대인에게 있지만 새로운 임차인을 구하지 못 한다면 임대인에게 임대보증금을 돌려받지 못해 원하는 날짜에 이사를 가지 못 하면 본인의 손해이기 때문이다. 계속 거주를 희망할 경우에는 두가지 경우가 있다.

임대인에게 미리 계속 살겠다고 의사를 표현하는 방법과 아무말 없이 있다가 임대인이 이사를 가라는 말이 없으면 묵시적갱신에 의해 계속 거주하는 방법이다.
묵시적 갱신의 경우 중간에 라도 임대인이 이사를 가라고 하면 집을 비워줘야 하니 주의가 필요하다.

▶임차물의 경매시 대응 방법
임대를 살고 있는 집이 경매로 나온다면 임차인의 권리신고를 하는 것이 좋다.
이는 임대를 살고 있다는 것과 계약사항을 알려 자신이 임차인으로서 권리가 있음을 주장하는 것이다.

권리신고, 배당신청, 배당
선순위임차인으로 계속 거주를 원할 경우에는 권리신고만 하고 이사를 가고자 할 경우에는 배당신청을 하여야 한다.

배당신청은 임대보증금을 신고하여 경매낙찰 대금에서 돌려달라는 의사의 표현이다. 배당신청을 하고 배당을 받기 위해서는 반드시 배당요구종기일까지 신청하여야 한다.

배당신청은 그 이후라도 받아주기 때문에 배당신청만 하면 자신의 임대보증금을 돌려받는 것으로 오해 하여서는 안 된다.

배당요구종기일 이후의 배당 접수 건은 배당자격이 없어 배당을 한 푼도 받지 못한다.
임차인이 자신의 권리를 지키기 위해서는 기본사항을 반드시 숙지를 하고 그 상황에 맞게 대처 하여야 한다.


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