[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 농지취득자격증명원은 전, 답, 과수원 등 농지의 취득시 소유권이전등기를 하기 위해 필요한 기본 서류이다. 소유권취득의 유형에 따라 매매, 경매, 공매시 주의점을 살펴보자.
매매거래시 주의할 점
일반 매매거래시에는 소유권이전등기 신청시 농지취득자격증명원을 첨부하게 된다. 그러므로 농지취득자격증명원에 대한 사전 조사를 하지 않고 매매계약을 체결하였다가 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 신청할 때 농지취득자격증명원의 필요성을 알게 되었으나 해당관청에서 농지취득자격증명원의 발급이 불가능한 경우에는 매입한 토지를 본인 명의로 소유권이전등기를 하지 못하여 재산권 행사나 권리행사를 못하는 상황이 발생할 수 있다.
농지를 매매할 경우에는 이런 점을 감안하여 미리 농지취득자격증명원을 발급받거나 매매계약서 작성시 계약서에 “농지취득자격증명원의 발급이 불가한 경우에는 계약을 무효로 하고 매도인은 매수인로부터 수령한 금액을 전액반환 한다.” 는 내용을 기재하여야 한다.
이때 "매수인의 대금 반환 신청시 매도인은 4일 이내에 농지취득자격증명원의 발급여부를 확인하고 대금을 반환하여야 하고 이를 위반할 경우 위약금으로 계약금의 배액을 보상한다." 는 특약을 기입하는 것이 안전하다.
부동산경매로 낙찰
농지를 부동산경매로 낙찰 받은 경우에는 낙찰일로부터 매각허가결정기일인 7일 이내에 농지취득자격증명원을 경매법원에 제출하여야 한다.
이를 위반 한 경우에는 낙찰자가 납부한 입찰보증금은 몰수되고 낙찰자는 최고가매수신고인의 지위를 상실하게 된다.
7일이라는 기일은 낙찰을 받은 날로부터 적용되며 휴일이나 법정 공휴일의 존재 유무를 따지지 않는다. 그러므로 명절이나 주말이 포함된 경우에는 시일이 촉박하여 농지취득자격증명원을 발급받지 못해 피해를 보는 일이 없도록 주의할 필요성이 있다.
공매로 인한 취득
한국자산관리공사에서 운영하는 온비드를 통해 공매로 낙찰을 받은 경우에는 법원경매와 달리 잔금 납부후 소유권이전등기를 할 때 농지취득자격증명원을 제출하여야 한다.
이로인해 방심을 하다 잔금을 납부하고 소유권이전등기 신청을 할 때 농지취득자격증명원을 발급받지 못해 이를 제출하지 못하면 등기를 하지 못하고 소유권을 보유하게 되어 담보대출이나 소유권매도의 어려움이 있으니 주의가 필요하다.
간혹 이를 이유로 한국자산관리공사에 납부한 대금반환을 요구하는 사례가 있으니 이는 낙찰자의 주의 위반 사항에 들어가 받아들여지지 않고 있다.
농지를 매입하였으나 농지취득자격증명원을 제출하지 못해 소유권이전등기를 하지 않은 경우에는 등기상의 소유자가 전 소유자로 되어 있어 전 소유자의 채권자들이 이를 상대로 채권청구를 하는 과정에서 다시 경매나 공매가 진행될 우려가 있다.
그러므로 소유권이전등기를 신속하게 하는 방법을 모색하거나 그렇지 못한 경우에는 등기상의 안전장치를 하여야 한다.
