[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산이 경매로 나왔는데 온전하게 나온 것이 아니라 부동산의 일부만 나오는 경우가 있다.
이는 두 사람이나 두 사람 이상의 다수가 공동으로 소유하고 있는 부동산의 일부가 나오는 경우라 하겠다.
최근 절세 또는 공동의 개념을 강조하기 위해 집을 구입하고 부부공동 명의로 소유권이전등기를 하는 경우 1/2씩 공동으로 소유하게 된다.
또는 집을 가지고 계시던 부모님이 돌아가시면서 그 재산이 형제들에게 공동으로 똑같이 나누어져 상속되는데 이럴 경우에도 4형제이면 집의 상속등기가 4명이 공동으로 똑같이 1/4씩 소유하게 된다.
지분경매는 이렇게 공동으로 소유하던 부동산이 누군가의 채무변제를 못하여 채권자가 그 채무자의 지분에 대하여 경매를 신청한 경우에 나오는 물건이다.
지분물건 입찰시 참고사항
지분물건을 입찰할 경우에는 일반물건과 달리 고려해야할 사항들이 몇 가지 있다.
1. 직접사용의 한계
지분물건은 아파트의 지분이나 주택의 지분 등 낙찰을 받는다 하더라도 바로 입주하여 거주할 수 없다는 한계를 가지고 있다. 물론 한쪽 방을 쓰는 방법이 있을 수 있지만 현실적으로 용이하지 않기 때문에 직접 입주하여 사용하기 위한 목적으로 낙찰을 받는 것은 현명한 선택이 아니다.
2. 대출의 한계
부동산경매로 낙찰을 받고 그 대금을 대출받아 납부하는 경우가 많다. 하지만 지분경매물건의 경우에는 금융기관에서 대출을 꺼려하여 대출받기가 힘들다.
일부 대출을 해주는 곳도 있지만 대부분 대출이 어렵기 때문에 자금계획을 수립할 때 대출이 안될 경우를 산정하고 하여야 한다. 이를 등한시 하였다가 대출이 안되 입찰보증금을 몰수당하는 경우가 많이 발생하고 있으니 주의하도록 하자.
3. 최고가매수인의 지위 강탈
공유지분경매 물건에 대해서는 다른 지분의 소유자에게 1회에 한하여 공유자우선매수청구권을 행사할 수 있는 우선권을 부여하고 있다.
이는 부부가 공동으로 소유하고 거주하는 주택이 경매로 매각될 경우 타인이 낙찰을 받는 것보다 배우자가 낙찰을 받는 것이 국가적으로 효용가치가 높다고 보기 때문이다.
배우자가 낙찰을 받으면 이사할 일도 없고 그 가족이 보다 안정된 생활을 영위할 수 있다는 측면에서 우선권을 주고 있다.
공유자우선매수청구권을 행사하면 낙찰을 받아 최고가매수신고인의 지위를 확보하더라도 그 지위를 공유자가 강탈해 가기 때문에 낙찰을 받아도 그 효력이 없어지기 때문에 그동안 물건에 대한 조사를 하고 권리분석과 현장임장, 자금마련을 위해 고생한 보람이 사라지고 허탈감만 남게 된다.
하지만 이런 지분경매물건의 장점은 소액으로 투자를 하여 수익을 창출할 수 있다는 점 때문에 많은 사람들이 입찰하여 경쟁이 치열한 편이다.
부동산경매의 장점은 시세보다 저렴하게 집이나 상가 등을 구입할 수 있다는 점이다. 이는 곳 비용절감과 수익의 증대로 이어지기 때문에 매력적이라 볼 수 있다.
무더운 여름 휴가길에 경매로 나온 물건이 있다면 한번 살펴보는 부동산쇼핑을 고려해보자.
