[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산을 경매로 낙찰 받고 전 소유자나 임차인이 퇴거를 하지 않고 버티는 경우에는 인도명령 신청을 해서 강제로 명도 하는 과정을 거치게 된다.
강제로 명도를 하게 되면 집행관이 열쇠수리공, 노무자, 이사짐센터 차량, 보관소 직원 등을 동반하고 현장에서 강제집행을 하게 된다. 명도를 하는 과정은 단순한 듯 하지만 복잡하고 후속절차가 까다롭다.
2월에 임차인이 퇴거를 거부하여 강제 집행을 하면서 임차인이 집행을 방해하고 난동을 부려 112에 신고하여 경찰관의 협조를 받았다.
강제집행을 방해하여 경찰관까지 입회하였다면 강제집행을 방해한 것이 확실하지만 집행관이나 경찰은 강제집행방해죄 적용을 기피하는 경향이 있다.
집행관에게 강제집행을 방해하고 있으니 강제집행방해죄를 적용시켜달라고 해도 집행관은 신경을 쓰지 않고 나중에 명도를 했으면 됐지 무슨 강제집행방해죄가 성립하느냐며 딴소리를 한다.
강제집행방해죄는 집행관의 공무집행에 대하여 방해를 할 경우 공무집행방해죄를 포괄적으로적용할 수 있는 죄목이다.
집행관이 명도를 위해 강제집행을 하는것은 공무집행에 해당되고 그런 집행관에게 임차인과 무관한 사람이 마치 자신이 임차인 인 것처럼 주장을 하고 명도가 부당하다며 주장을 하는 것은 위계로 집행관을 오인시켜 강제집행을 무산시키고자 하는 명백한 의도 있고 볼 수 있다.
이러함에도 집행관은 강제집행방해죄의 적용을 잘 하지 않으려는 경향이 있다.
이는 강제집행으로 인해 쫓겨나는 사람이 불쌍한 “을”의 입장이라는 측면을 고려해 배려를 하는 측면이 있다. 또한 업무상 번거로움을 배제하고자 하는 의미도 있을 수 있다고 하겠다.
이런 종합적인 사실을 고려하여 명도를 진행하여야 한다. 명도를 진행하며 보관소에 비치를 함에 있어서도 다른 안내를 해주거나 하지 않는다. 보관에 관한 일은 보관소 직원과 별도의 계약서를 작성하여야 하는데 그 명칭은 “화물보관계약서 및 각서”라는 내용이다.
비용은 일괄 계산하여 적용하지만 세부계산서를 받으면 운송료, 보관료 3개월분이 선납하여 적용된다.
내용을 살펴보면 8항의 경우 “계약연장 불이행시 물품을 처분할 때에는 계약자에게 1회 통보 후 처분 또는 폐기한다.”라고 명시되어 있다.
임차인의 퇴거 거부로 고생을 한 소유자의 입장에서는 임차인과 관련된 일들을 모두 조기에 종결되기를 원한다. 그렇기 때문에 8항의 문구는 내가 손을 떼면 보관소에서 임의로 처분하고 마무리되는 것으로 생각할 수 있다.
그런데 계약서의 내용과 다르게 추가보관료를 청구하고 상황에 따라 폐기물처리 비용을 청구할 수 있으니 주의가 필요하다. 법원에서 하는 일은 단순한 업무 하나라도 손쉽게 넘어가는 것이 없고 나중에 후속조치가 발생할 수 있으니 방심하면 안된다.
