[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 집을 사는 일은 무척 어려운 일이다.인터넷을 뒤지고 마음에 드는 지역의 부동산을 찾아 다니고 다양한 노력을 통해 마음에 드는 집이 있어 계약을 하려고 해도 아차하면 다른 사람이 채어가 버린다.
그래서 마음에 드는 집이 있으면 다른 사람이 채어가기 전에 찜해 놓기 위해 계약금을 먼저 매도인 계좌로 송금하게 된다. 계약서를 작성하기 전에 미리 송금하는 행위로 이것으로도 일단 구두계약이 체결되었다고 볼 수 있기 때문이다.
매매금액 등 기본적인 합의가 된 상태에서 송금을 하기 때문에 계약이 성립되는 것이다. 그런데 가격이 올라갈 때에는 매도인이 팔려고 부동산에 내놨다가 매수인이 생겨 계약금을 받고 보니 값을 너무 싸게 내놔서 손해를 본다고 느낄 때가 있다.
매도인은 계약서가 작성하기 전이니 계약금을 받았다 하더라도 돈을 돌려주고 계약을 안 하겠다고 주장 할 수 있다. 하지만 이는 계약의 해지사항에 들어가기 때문에 위약금을 물어야 한다. 계약서를 쓰지 않은 상태라 하더라도 구두계약에 의해 계약이 성립된 상태이고 이를 매수자가 이행하여 입금함으로써 계약이 성립된 것이기 때문이다.
이런 상태에서 매도인이 계약을 취소하겠다고 하는 것은 매수인을 향한 새로운 청약 행위이다.이 청약에 대해 매수인이 받아들이면 송금한 계약금을 돌려주고 끝나겠지만 만약 이를 거부하고 위약금을 요구할 경우에는 계약금과 그 동일한 금액을 위약금으로 배상해야 하는 것이 원칙이다.
이런 경우 다툼이 생겨 소송이 진행된다면 매도인은 계약금과 손해배상금에 상대방의 법률비용에 대해서 추가 부담을 해야 하는 상황이 발생할 수 있다. 이런 점을 고려하여 손해배상을 해주거나 합의를 통해 배상금액을 줄이는 노력을 해야 한다. 가혹 매도인이계약을 위반하고 손해배상을 주는 것에 대하여 억울하게 생각하는 경우가 있다.
집을 10억에 팔려고 계약을 했는데 계약금을 받고 보니 다른사람에게 팔면 12억까지 받을 수 있어서 계약을 해지 한다면 본인은 2억의 수익을 얻는 효과가 발생하듯이 반대로 매수인은 2억의 손실을 보는 효과가 동시에 발생하게 된다.
매수인은 시세가 12억 하는 집을 10억에 사면 2억 정도 싸게 구입하는 것이니 2억이라는 기대수익이 발생하는 것이다. 매도인이 계약을 위반 할 경우 매수인의 기대수익 2억에 대한 손실이 발생 하는데 매도인은그런 사항에 대해서는 고려하지 않고 계약을 했다가 계약금을 다시 돌려 주니 당신은 손해 본 것이 하나도 없지 않느냐고 주장을 하는 것은 타당하지 않다.
내 돈이 귀하고, 내가 손실을 보는 것이 싫은 것처럼 상대방도 손실을 보는 것을 싫어하는 것은 당연한 일이다.
이를 무시하고 무리하게 자신의 주장을 관철시키려 하는 경우에는 소송에 휘말려 더 큰 손해를 볼 수도 있으니주의 하도록 하자.
