임차인의 우선변제권은 해당 임차부동산의 경매시에 그 효력이 발생한다. 이러한 임차인의 우선변제권은 1회에 한하여 사용이 가능하다. 즉 다시 경매로 나온 경우에는 보호받지 못한다.
주택임대차보호법은 사회적 약자인 임차인의 보호를 위하여 등기를 하지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 그 다음날부터 대항력을 부여한다.
이는 임차인의 의사와 다르게 본인의 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 방지하기 위함이다. 그러나 위험을 감지하고도 보증금을 지키기 위한 노력을 하지 않았다면 그것은 본인의 책임이라고 볼 수 있다.
이러한 취지에서 임차인의 우선변제권은 1회에 한하여 행사할 수 있다. 경매로 인해 우선변제권을 행사하여 배당을 받았지만 현 주택에서 지속적으로 거주하기를 희망하여 낙찰자와 합의를 통해 지속적인 거주를 하게 되었다면 새로운 임대차계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아 임차인의 우선변제권을 확보하자.
우리 법의 근간은 “잠자는 권리는 보호받지 못 한다”는 원칙이 숨어 있다. 내 권리는 내가 지켜야함을 명심하자.
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