[이영구의 실전경매] 부동산매매 잔금 전 ‘임대료 협상권자’는 매도인

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

부동산 매매 시 발생하는 사고 중 하나가 임차인에 대한 임대료 협상문제이다. 일반적으로 매도인은 임차인을 배려하여 임대기간이 종료하는 시점으로 잔금일을 선택하는 경향이 있다. 이는 그동안 함께한 임차인이 피해를 보지 않고 매수인에게도 임대건으로 다툼의 여지를 차단하기위한 방법이다. 하지만 간혹 공인중개사의 중재가 잘못되어 문제가 발생하는 경우가 있다.

1. 매도인의 임대기간만료의 갱신거절의 통지

-임대인의 사전 통지

현 소유자인 임대인은 계약의 체결전에 미리 임차인에게 매매계약의 사실을 알리고 계약이 만료되면 갱신을 할 수 없으니 이사를 준비해 달라고 미리 사전에 통지를 한다. 이러한 통지를 받은 임차인은 이사를 준비하게 된다.

-임차인 계약 만기 이사

대부분의 임차인은 계약이 만기되면 이사를 하기 위해 집을 알아보고 계약을 하여 만기일이나 그 전에 아사를 하여 임대차계약이 종결된다.

2. 매수인의 임대료 협상권

간혹 황당한 경우이지만 매수인이 잔금도 납부하지 않고 소유권이전을 완료하지 않은 상태에서 임대료 인상권을 행사하는 경우가 있다. 이러한 경우에는 임차인은 이주권을 포기하고 계약연장 희망권을 가지게 된다. 이사를 하지 않고 계속 거주할 수 있다는 희망이 생겨 이사할 곳을 알아보는 노력을 등한시 하게 된다.

-매수인의 권리

잔금전에 매수인의 입장에서는 임대료를 올려 월세 수입을 높이고자 노력하는 것은 당연한 권리로 보일 수 있다. 하지만 엄밀하게 말하면 소유권이 없는 매수인은 임대료 인상청구 권리가 없다.

3. 임차인의 권리

임차인의 입장에서는 매도인이 만기갱신거절을 통지했다 하더라도 매수인이 가격협상을 해오면 이주보다는 잔류를 목표를 잡고 최대한 버티기로 일관하다 기간이 지나면 묵시적 갱신을 주장한다. 하지만 이는 임차인의 자의적 해석이라고 할 수 있다. 매도인이 임차인의 퇴거 미준수로 잔금이 지연되고 있다면 이는 손해배상의 문제가 발생하기 때문이다.

소유자인 매도인이 계약만료를 통지하였고 퇴거를 하도록 하였으나 이를 준수하지 않아 매수인에게 잔금을 못 받는다든가 매수인이 더 높은 임대료에 계약을 하기로 한 새 임차인이 있는데 퇴거거부로 이를 진행하지 못한 경우 이 부분에 대한 손해배상도 발생한다.

임차인의 권리는 정당한 범위 안에서 존재하는 것이지 자의적인 해석에 의해 본인에게 편하게 해석하다가는 잘못하면 손해배상청구를 당할 수 있으니 조심해야 한다.