[이영구의 실전경매] 낙찰 받았는데 임차인이 이사비용 요구하면?

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매로 어렵게 물건을 낙찰을 받고 경낙잔금대출을 받아 잔금을 납부했는 데 임차인이 이사를 안 하고 버티면서 이 사비용을 요구하는 경우가 있다. 임차인 이 부당하게 이사비용을 요구하는 것은 부당행위로 경매방해죄에 해당한다.

형법 제315조(경매방해죄)
위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또 는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

법원이 정당한 방법을 통해 경매를 진 행하고 이를 통해 낙찰을 받은 매수자의 소유권 행사를 방해하는 행위는 2년이하 의 징역 또는 700만원 이하의 벌금형을 받을 수 있다. 즉 대항력이 없는 임차인이 집을 비워주면서 부당한 비용을 요구하는 행위는 부당행위에 속한다고 볼 수 있다. 이러한 경우에 대응하는 방법도 두가지 유형으로 살펴 볼 수 있다.

1. 이사비용을 지급하고 법적조치를 하는 경우
임차인이 이사비용을 요구한다면 원만한 입주를 위해 먼저 이사비용을 지급하고 퇴거를 시킨후 법적인 조치를 진행하는 방법이다.

첫째, 이사비용 지급
먼저 임차인의 요구를 대로 이사비용을 지급하고 그 증거자료를 남긴다.

둘째, 점유권확보
임차인을 내 보내고 집에 이사를 하여 점유권을 확보한다.

셋째, 경매방해죄 신고
경매로 낙찰받은 매수자의 권리를 침해 하여 임차인이 이사비용을 주지 않으면 이사를 못 간다고 하여 부득 이 이사비용을 줄 수밖에 없 었다는 점을 들어 경매방해 죄로 고발조치한다.

이 방법은 점유권을 빨리 확보하여 입주할 수 있다는 장점이 있는 반면에 지불한 이사비용을 돌려받지 못하 거나 이를 위해 시간과 노력 을 기울여야 하다는 단점을 가지고 있으니 본인의 상황 에 맞도록 대응하는 것이 좋다.

2. 이사비용 지급을 거부하 고 경매방해죄로 고발하는 경우
임차인이 이사비용을 요구하면 이를 근거로 경매방해죄로 고발조치하는 방법이다. 이 방법을 사용할 경우에는 강제집행 의 절차를 함께 진행하여야 한다.

첫째, 경매방해죄 고발
경매방해를 이유로 경매방해죄로 고발 조치하여 법의 처벌을 받도록 한다.

둘째, 인도명령신청
법원에서 경매로 낙찰을 받으면 명도소 송에서 승소판결시 받을 수 있는 인도명령권을 부여한다. 이를 근거로 인도명령을 신청하고 명도절차를 진행한다.

셋째, 강제집행
강제집행을 신청하여 집행관을 동반하고 임차인을 강제로 퇴거시키는 절차를 진행한다. 이 방법은 절차상의 법적인 방법을 거 쳐서 단계적으로 임차인의 불법행위를 고발하고 점유권을 확보하기 위한 절차를 거치는 방법이다.

부동산경매는 일반매매와 달리 소유권 이전 절차가 3단계로 분류된다. 부동산경 매의 소유권이전 절차 3단계는 1단계 형식적 소유권취득은 대금완납으로 이루 어지고, 2단계는 법률적소유권취득은 소 유권이전등기으로 완료되면, 3단계는 실질적인 소유권취득으로 점유권의 취득하 여 입주하는 것이다.

경매의 마무리는 점유권의 취득에 있기 때문에 최종적으로 입주할 수 있는 점유권의 확보는 매우 중요하다. 아무리 좋은 집을 낙찰 받았다 하더라도 그 집에 들어가 거주할 수가 없다면 아무런 의미가 없기 때문에 그 집에 거주하고 있는 임차인을 내보내는 과정은 매우 중요한 일이다.

임차인의 부당한 이사비용을 청구할 경우에는 낙찰자가 경매방해죄로 고발할 수 있고 이는 형사처벌의 대상이 될 수 있음 을 알아야 한다.

낙찰을 받았더라도 그 후속조치를 할 수 있는 방법을 알고 있다면 당당하게 대 응할 수 있는 반면 이를 모를 경우에는 불 필요한 추가비용이 지출될 수 있음을 알 아야 한다.