[이영구의 실전경매] 부동산경매에 나오는 금액의 이해

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매에는 감정가격, 입찰보증금, 입찰가격, 채권최고액, 최저입찰가격 등 다양한 가격에 대한 용어가 사용된다. 부동산경매를 하기 위해서는 이러한 용어의 뜻과 의미를 잘 이해하고 있어야 한다. 이번호에서는 이러한 가격에 대한 용어에 대하여 살펴보기로 하자.

부동산경매의 금액

- 감정가
경매를 시작하면서 최초로 매각을 시작하는 가격이다. 이는 부동산의 가격이며 법원에서 평가한 가치의 기준으로 최고 매각가격이다.

- 최저가
매각을 진행하면서 입찰에 참여하는 최저 기준가격이다. 입찰자는 이 가격이나 이보다 더 높은 가격에 입찰을 해야지 낮은 가격에 입찰하면 무효처리 된다. 최저가격은 경매의 매각기준가격이다.

이 최저매각가격은 경매에 입찰한 사람이 하나도 없거나 입찰자가 있으나 자격을 상실한 경우에는 지역에 따라 그 금액이 20~30% 감액된 금액에 다음 매각기일에 최저가인 최저매각가격이 된다. 또는 낙찰을 받았음에도 대금을 납부하지 못해 다시 경매에 나온 경우에는 이전 경매가 진행시에 최저가를 최저매각가격으로 다시 경매를 진행한다.

- 보증금
입찰 참여자가 납부하는 가계약금의 성격이 있는 금액으로 최고 높은 가격으로 선정되어 최고가매수신고인으로 선정되면 이 보증금액이 계약금이 되고 그 이외의 경우에는 바로 보증금을 반환받을 수 있다. 일반적으로 입찰보증금이라고 하며 이 보증금은 기본이 최저가의 10% 금액이다.

다만, 낙찰자가 있었으나 대금을 미납하여 다시 경매가 진행되는 경우에는 보증금이 최저가의 20%로 상향 적용될 수 있다.

- 입찰가격
입찰가격은 입찰에 참여하는 사람이 구입하고자 하는 금액을 말하며 경매에서는 가장 높은 금액을 써낸 사람을 최고가매수신고인이라고 하며 낙찰자의 자격을 부여합니다.
입찰가격은 최저가 금액이나 그 보다 높은 가격을 써낼 경우에만 적용되며 최저가 보다 낮은 금액을 쓸 경우에는 금액 미달로 인한 자격을 상실하여 무효처리가 된다.

- 채권금액
채권금액은 부동산 소유자에게 받을 돈이 있는 권리자가 판결문을 받아서 가압류를 설정할 때 본인이 받을 돈을 표시하는 경우라 할 수 있다.

채권금액은 연체이자가 적용되어 지속적으로 늘어날 수 있다. 또한 채권최고액은 근저당을 설정하고 돈을 빌려준 경우에는 빌려준 금액의 110%~150%까지 한도를 채권최고액으로 설정하여 그 금액까지 연체이자나 손해배상금을 받을 수 있는 권리가 있음을 나타내는 것이다.

이와 같이 경매에서 나오는 금액들은 다양한 명칭으로 분류되어 사용된다. 그 명칭에 따라 내용과 의미가 다르므로 용어를 파악하는 것이 중요하다.