[이영구의 실전경매] 부동산의 건축 가능 면적

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산을 구입하여 건물을 신축하고자 하는 경우에는 다양한 법규의 적용을 받는다. 그중에서도 부동산의 건축 가능 면적을 결정하는 것은 건폐율과 용적율이다.

건폐율
건폐율은 땅에 건물을 지을 수 있는 비율이다. 일반적으로 건폐율이 50%이면 100평방미터인 경우 땅의 반에 해당하는 50평방미터의 면적에 건물을 지을 수 있다. 하지만 그 높이를 규정하는 것은 용적율이다.

용적율
용적율은 건물 층별 바닥면적의 합계 비율이다. 용적율이 200%인 경우 100평방미터의 건물에 용적율은 200평방미터가 된다.

부동산 건축 가능면적
100평방미터의 땅에 건폐율이 50%이고 용적율이 200%인 경우에는 건축 가능면적이 땅의 반에 해당하는 50평방미터의 지면에 위로 4층까지 올릴 수 있다.

정리하면 1층에서 4층까지 각 층별로 50평방미터씩 건물을 지어 200평방미터의 건물을 만들 수 있다는 말이 된다. 즉 100평방미터의 땅에 50%의 범위에서 위로 올릴 수 있는 가능 면적이 땅 면적의 200%인 200평방미터까지 범위에서 건물의 건축이 가능하다.
이는 상황에 따라 층별 면적은 선택할 수 있다.

적용법규
부동산의 건축 가능면적은 큰 틀에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 적용을 받고 그 범위 안에서 각 시별로 도시계획조례를 만들어 건폐율과 용적율을 적용한다.

건폐율과 용적율은 사회 환경의 변화에 따라 수시로 변동한다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률만 해도 2018.12.27. 시행안과 2019.2.22. 시행안이 미리 고시되어 있는 상태이다.

땅을 구입하여 건물을 건축하기 위해서는 본인 원하는 용도에 건축을 할 수 있는지 미리 건폐율과 용적율을 파악하고 계약을 체결해야 한다. 그렇지 않을 경우에는 고가의 땅을 구입하고도 사용을 하지 못하는 경우가 발생할 수 있으니 주의 하도록 하자.