사회적인 현상 중 하나가 위기를 통해 수익을 창출하는 업종의 수입이 좋다는 것이다. 대표적인 예가 의사의 경우다. 의사는 질병의 아픔을 겪고 있는 사람의 위기를 해결하고 수입을 얻는다. 환자는 의사를 통하지 않고 질병을 치료할 수 없기 때문에 환자가 이를 무시한다면 질병의 고통에서 고생하거나 목숨을 잃을 수있다.
변호사의 경우 의뢰자가 법률상의 위기에 처했을 때 전문가인 변호사의 도움을 받아 소송을 통해 그 위기를 극복할 수 있다. 의뢰자가 법률지식이 없는 상태에서 재산을 강탈당할 위기에 처하거나 신체상 위험을 느낄 경우 변호사의 도움을 받지 않는다면 재산을 강탈당하거나 신체상위험에 지속적으로 노출될 것 이다.
위기의 순간에 전문가의 도움으로 위기를 극복하는 것이다. 질병의 위험이 무섭고 치료하기 어렵기 때문에 의사는 전문가로서의 소양을 쌓기위해 노력하는 것이다. 법률적 위기 역시 일반상식으로 해결할 수 없는 복잡한 문제들이 산재하기 때문에 변호사가 되려면 전문지식을 쌓기위해 노력하는 것이다.
부동산 경매 역시 채무자의 위기를 통해 매물이 나오는 것이고 입찰에 임하는 사람들은 채무자의 위기의 반대급부로 매물을 저렴하게 구입할 수 있는 것이다. 하지만 입찰자에게도 위기는 있을 수 있다. 입찰에 들어간 물건이 생각과 달리 수익이 떨어지거나 낙찰받은 가격이 비싼 경우가 있고 심한 경우에는 낙찰받은 물건이 입찰하고자 한 물건과 다른 경우도 있다. 위기가 곧 기회라는 말이 있지만 기회는 위기 속에서 찾아온다는 말도 있다.
자금계획을 잘못 세워 본인의 보유자금보다 무리해서 낙찰을 받고 당연하게 대출이 되리라 생각한 물건이 대출 불가한 경우가 있고 유치권자의 대항력이 없다고 생각했는데 유치권자의 저항으로 낙찰받은 주택에 들어가 보지도 못하는 경우가 있다.
유치권이나 선순위 전세권 등 문제가 있는 물건들이 낮게 낙찰되어 시세보다 저렴하게 구입할 수 있는 것은 사실이다. 그러나 경매는 낙찰 받는 것이 목적이 아니라 부동산을 사용하거나 수익을 얻기 위한 것이 목적이다. 저렴하게 낙찰을 받고도 입주를 할 수 없다면 수익은 고사하고 낙찰금액을 날리는 결과가 되기 때문이다.
경매학원이나 교육원에서 1년 정도 공부를 하고 낙찰을 1~2건 받게 되면 자신감을 갖고 무리한 투자를 하는 경우가 발생한다. 이런 경우 경매투자를 하는 사람들이 한번쯤 거치는 통과 의례 과정 중 하나다. 자신감이 지나쳐 자신이 모든 것을 알고 있는 듯이 행동하고 과욕을 부린다면 그동안 투자한 수익을 한번에 모두 날려 버릴 수 있음을 있지 말자.
필자는 부동산학을 대학에서 공부하고 사회에서 배우고, 늦게 목원대학교에서 부동산학 석사를 졸업하고 박사과정을 수료했지만 아직도 배울 것이 많고 의문이 들거나 확인이 필요할 사항은 수시로 은사님이나 주위에 계신 박사님, 교수님들의 조언을 구하는 편이다.
부동산은 사람과 같이 움직이는 생물이라 시간이 지날수록 쑥쑥 자라난다. 법이 바뀌고, 정책이 바뀌고, 매매 당사자나 임대 당사자인 소비자의 취향이 바뀌는 변화는 끈임없이 일어나다. 변화의 흐름에 따라 배움도 따라가야 한다는 사실을 상기하자.
경매의 입찰할 때는 항상 겸손한 자세로 꼼꼼하게 살펴보고 전문가의 조언을 구하는 노력을 아끼지 말자.
1 충남 금산군 금산읍 중도리의 근린상가 물건으로 금산터미널이 있는 금산 중심가에 위치한 물건이다. 상가 현황으로 토지가 793㎡ (239평)이며 건물면적이 2,727㎡ (825평)으로 지하1층에서 지상으로 구성된 근린 상가로 이번 입찰에서 최초 경매개시 감정가격이 2,284,413,280원을 시작하여 8번의 입찰을 진행한 끝에 30.7%인 701,111,110원에 낙찰되었다. 이는 감정가격과의 차액이 많이 차이나는 가격으로 무려 1,567,382,170원이나 낮게 낙찰 되었다. 선순위 임차인이 있어 인수하는 부분을 감안하더라도 이정도면 낙찰자가 로또에 당첨되었다고 볼 수 있다.
2 서구 둔산동의 구분상가 물건이다. 대전지방법원 앞에 위치한 물건으로 건물의 규모는 145㎡(44평)이다. 이번 입찰에서 최초 경매개시 감정가격이 280,000,000원을 시작으로 6번의 입찰을 진행한 끝에 25.9%인 42,560,000원에 낙찰되었다. 이는 감정가격과의 차액이 207,440,000원이 낮게 낙찰받은 것이다. 필자도 법원 앞에 경매 컨설팅회사를 차린다면 응찰해 볼만한 물건으로 살펴보던 상가이다.
3 서구 도마동의 다가구주택 물건이다. 대전제일중⋅고등학교와 도마2동 주민세터 인근으로 주택 현황은 대지 423.8 ㎡ (128평)으로 대지 면적이 넓은 편이며 건물은 965㎡ (291.98평)이다. 구성은 1층에서 4층까지 주택으로 구성되었다. 임차인이 다소 많아 명도에 어려움이 예상되지만 그만큼 임대소득이 나올 수 있다는 반증이기 때문에 명도후 수익률에 있어서는 안정적일 것으로 보인다.
4 대덕구 중리동의 숙박업소 물건이다. 건물 현황은 토지면적 762㎡ (230.78평)에 건물이 3,702㎡ (1,119평)이다. 이번 입찰에서 최초 경매개시 감정가격이 3,413,835,590원을 시작으로 5번의 진행 끝에 38.1%인 1,301,007,000원에 낙찰되었다. 본 물건도 감정가격과 차액이 크게 나서 감정가 대비 시세차익이 2,112,828,590원에 이른다. 경매의 장점은 금액이 큰 물건일수록 더욱 싸게 낙찰을 받을 수 있다는 점이다.
