부동산경매에 있어서 가장 중요한 것은 크게 세가지로 분류할 수 있다. 첫째는 권리분석, 둘째는 물건분석, 셋째는 명도이다. 이 중 무엇이 중요하다고 말할 수 없이 모두 중요하지만 앞의 두 가지는 낙찰받기위한 준비 과정이라면 명도는 낙찰받고 대금을 납부한 이후의 문제이다.
명도는 대금을 납부한 상태에서 발생하는 문제로 피해갈 수 없는 중요한 부분이다. 이러한 명도를 접하면서 일부는 어려워해 문제지만 어떤 분들은 명도를 너무 쉽게 생각하는 경향이 있어 보인다. 이로 인해 마음고생을 많이 하고 시간이 한참 흐른 뒤에 강제집행을 하는 경우가 있다. 명도는 접근 방법을 어떻게 하느냐에 따라 성패가 좌우되는 만큼 초기 접근과 대응이 가장 중요하다.
매각허가결정을 받고 대금납부를 완료하면 낙찰자는 해당 물건 소재지를 찾아가 점유자와 대면을 하게 된다. 점유자가 점잖하게 나오는 경우와 배째라식으로 막 나오는 경우도 있다. 상황에 따라 대처해야겠지만 본인이 전달하고자 하는 메시지를 정확하게 전달할 필요가 있다. 그 중 가장 중요한 것이 이사 날짜이다. 상대방의 의견을 들어본 후 명확하게 날짜를 정해야 한다. 그렇지 않으면 시간만 낭비하는 경우가 있다.
낙찰자는 점유자가 매너가 좋은 사람이든, 매너가 없는 사람이든 불문하고 본인이 확인하고 진행해야 할 사항들에 대해서 절차에 따라 무조건 진행하는 것이 좋다.
잔금납부와 동시에 인도명령을 신청하고 점유이전금지가처분 신청을 하며 강제집행접수를 해서 언제든지 활용할 수 있도록 준비를 해야 한다. 이는 의무사항인 동시에 보험을 드는 것과 같다. 만약 이를 등한시하였다가 차후에 다시 신청해야 하고 시간이 지체된 만큼 임대소득이나 대출이자 등의 불이익을 본인이 감수해야 한다.
명도가 무서워 경매를 기피하는 사람도 있지만 명도를 너무 쉽게 보고 방심하였다가 큰 낭패를 볼 수 있으니 주의하도록 하자.
1 유성구 용계동의 다세대주택 물건이다. 본 물건은 대전교도소 좌측 안쪽에 위치한 물건이다. 위치의 특성상 임대를 놓거나 시세차익을 보기에 무리가 있어 보이는 물건이다. 빌라는 현재 일부 공실이 있는 상태이다. 건물의 보존 상태도 계단에 물이 새는 등 아쉬움이 많은 물건이다. 낙찰자가 실 소유자로서 현장을 방문해보고 구매하였든가, 장기적인 측면에서 도로가 개설될 경우 보상금을 받을 목적으로 투자한 것이라면 타당성이 있으나 그렇지 않다면 잔금미납으로 재경매에 나올 가능성이 있어 보인다. 경매의 제일 수칙은 현장방문이다. 변화의 가능성을 염두해 두고 부동산을 구입할 때는 항상 현장을 방문하고 결정해야 한다.
2 충남 금산군 복수면 신대리 공장 물건이다. 금산 신대초등학교 인근 물건으로 토지 면적이 1,058㎡(320.04평)이고 공장 건물의 면적은 496.5㎡(150.19평) 이다. 2013.2.19. 경매 개시 시점의 감정가격은 452,233,500원이나 3회 입찰 끝에 3명이 응찰하여 낙찰자가 55.7%의 가격인 252,000,000원에 낙찰을 받았다. 이는 감정가격 보다 200,233,500원 싸게 구입하였다. 좋은 가격에 구입한 만큼 공장이 잘 운영되어 좋은 결과가 나오기를 바란다.
3 서구 둔산동의 주상복합 아파트 물건이다. 타임월드 옥외주차장과 접해있으며 건물이 깔끔하고 주차공간의 1세대 2차량으로 양호한 편이며 관리비도 저렴한 곳이다. 다소 차이가 있을 수 있지만 보증금 1,500만원에 월세85만원이 가능한 곳이고 대출도 낙찰가의 80%를 3.8%의 저리로 받을 수 있는 곳이다. 인근 상권에서 사업 하는 사업주나 직원들의 임대 수요가 많아 임대소득을 올리기에도 좋은 아파트이다. 낙찰가격도 선래에 비추어 큰 무리가 없어 보인다.
4 유성구 노은동의 연립 물건이다. 9개동 112세대로 아파트형 연립 물건이다. 토지의 지분면적도 무척 넓어 211.49㎡ 63.98평)이며 대형 평수 위주로 구성된 고급 연립이라고 볼 수 있다. 건물의 면적은 169.04㎡ (51.13평), 방이 4개이고 건물을 둘러싸고 발코니가 있어 냉방이나 난방시에도 효율성이 높은 구조이다. 본 건의 입찰 참여자가 13명이나 된다. 넓은 대형 평형임에도 불구하고 경쟁이 치열한 것을 감안하면 앞으로 소형뿐만 아니라 중⋅대형 평형의 주택에 대해서도 관심을 가져 볼 만하다. 중⋅대형 주택의 경우 가격이 높아 소형보다는 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있기 때문이다. 하지만 중⋅대형 주택의 경우에는 실수요자가 아닌 투자자라면 월세 임대를 놓기에 어려움이 있을 수 있다. 이는 임대료가 높을 경우에는 월세부담으로 인해 들어오는 임차인을 찾지 못할 수 있으니 꼭 인근 공인중개사를 통해 임대 가능성을 타진하고 경매에 임해야 한다.
