대항력 있는 임차인 임대보증금 모를 때는?
대항력 있는 임차인 임대보증금 모를 때는?
[이영구의 실전 경매] ‘점유자 확인 미상’ 주의… 임대보증금 몰수될 수도
  • 이영구
  • 승인 2013.10.22 09:16
  • 댓글 0
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부동산경매 물건을 검색하다보면 임차인은 았는데 임대보증금이 나오지 않는 경우가 있다. 이는 현장조사를 하는 법원의 집행관이 임차인을 못만나거나 임대차계약서를 확인하지 못해 발생하는 결과이다. 이런 경우에는 경매참여자들의 주의가 요구된다.

임차인이 대항력이 없는 후순위 임차인이라면 낙찰후 명도에 어려움이 없으나 선순위 임차인인 경우에는 임대보증금을 낙찰자가 부담을 하여야 한다. 즉 낙찰받은 부동산의 가격이 낙찰가격에 더하여 임차인의 전세보증금이 합산되는 것이다. 1억원의 아파트를 7,000만원에 낙찰 받았는데 선순위 임차인의 임대보증금이 5,000만원이라면 실질적인 구입비는 1억2,000만원이 되는 것이다.

경매집행 법원에서는 집행관을 통해 현황조사를 하고 대부분 임대차 차임조사를 하도록 하고 있다. 그런데 선순위 임차인의 존재가 전입세대열람을 통해서 확인이 되는 대도 불구하고 임대보증금이 명시되어 있지 않은 경우가 있다. 이 경우에는 현황조사보고서에 대부분 “폐문부재로 점유자 확인 미상” 이라는 유사 문구가 나온다.

이러한 물건은 임차인의 임대보증금을 알 수 가 없어 많은 사람들이 기피를 한다. 하지만 권리분석에 대해 지식이 없는 일반인의 경우에는 이를 잘 모르고 덜컥 임찰을 하였다가 임대보증금을 몰수당하는 경우가 간혹 있다.

경매의 재매각 물건중에는 이런 과정을 거처 재경매로 나오는 물건이 많이 있다. 하지만 경매법원을 이러한 대금미납 사유를 공개하지 않기 때문에 일반인들은 그 현황을 파악하기 어려워 손해를 보는 경우가 많이 있다. 대표적인 물건이 대전 도룡동의 타워코리아의 주상복합 아파트 물건이다. 선순위 전세권자의 전세보증금을 미공개하여 이를 모르고 입찰에 참여한 수명이 보증금을 몰수당했으며 추후 보증금의 정보를 알고 낙찰받은 낙찰자도 선순위 전세권자의 임대기간이 잔존하여 고스란히 임대만료일까지 기다려야 할 상황이다.

경매의 묘미는 시세보다 싸고 저렴하게 구입하여 시세차익을 보는 것이다. 하지만 그 권리분석을 잘못하던가 물건분석에 오류가 발생하면 고스란히 피해로 돌아오니 항상 주의하고 전문가의 의견을 구하는 노력을 해야 한다.


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