법정지상권은 동일인의 소유에 속하였던 토지와 그 지상 건물이 경매(매매, 증여, 국세징수법에 의한 공매 등)로 인하여 토지와 그 지상 건물 양자의 소유자가 다르게 된 때에 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다.

즉 타인의 토지위에 건물을 소유한 사람이 온전하게 건물을 사용할 수 있느냐의 문제이다. 부동산경매에 있어서는 이런 물건이 종종 나오는데 이 때 중요한 것은 법정지상권이 성립하느냐의 문제이다.

법정지상권의 성립여부를 판단하기위해서는 그 기준 시점이 중요하다. 경매를 시청한 채권자가 근저당권자인 경우에는 근저당 설정당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이어야 한다. 채권에 의한 가압류의 경우에도 가압류의 효력 발생 시점이 기준이 된다. 즉 근정당권이나 가압류를 설정할 당시 토지와 건물의 소유자가 동일인이면 법정 지상권이 성립한다. 일반적인 경우에는 토지와 건물이 함께 경매로 매각되어 문제가 생기지 않지만 예외적으로 근저당을 설정한 이후 소유자가 건물만을 양도하면서 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 법정지상권이 성립한다.

근저당 설정당시 토지와 건물을 함께 설정하지만 토지만 설정한 경우에는 그 근저당권의 효력이 토지에만 미치고 건물에는 영향을 주지 못한다. 이런 물건을 경매로 낙찰받은 경우에 토지 소유자는 건물소유자를 상대로 건물을 철거해 달라고 할 수 없고 다만 지료청구권을 가질 뿐이다.

이런 법정지상권이 성립되는 물건은 토지를 낙찰 받은 대금에 비해 지료 수입이 타당하면 수익이 창출되지만 그렇지 못하면 건물을 인수하거나 토지를 건물주에게 매각하는 방법을 활용해야 한다.
여기서 참고할 점은 토지위에 건물을 부득이하게 매각할 때는 매매계약서 상에 특약으로 철거 날짜를 명확하게 명시해야 한다는 점이다.