먼저 대위등기란 무엇인가?
대위등기란 등기의무자인 채무자가 할 등기 신청을 등기권리자인 채권자가 대신하여 등기하는 것을 말한다.
일반적으로 돈을 빌려주고 본인의 부동산에 근저당설정을 해주기로 했는데 설정하는데 권리상의 문제가 있거나 지분권자의 동의를 못 받아 이를 기피하고 시간을 차일피일 미루는 경우에 돈을 빌려준 사람은 자신이 빌려준 금전소비대차에 근거해 본인이 채무자를 대신하여 등기를 신청할 수 있다.
이는 채권자대위에 의한 등기절차에 따라 이루어지며 채권자인 특정 등기청구권을 가진 채권자 및 금전채권자를 포함한다. 대위권의 발생 원인으로 매매의 경우에는 ‘매매에 의한 소유권이전등기청구권‘, 금전 채권의 경우에는 ’소비대차의 대여금반환청구권‘ 등이 있다.
대표적인 경우로는
첫째, 채무자가 상속을 받아 소유권 이전을 해야 하는데 하지 않고 채무를 면피할 목적으로 지연시키는 경우 채권자는 대위등기를 통해 채무자의 소유권을 등기하게 하고 그 소유권에 근저당이나 압류를 할 수 있다.
둘째, 건물을 신축하였으나 건물의 등기가 나지 않을 경우 채권자는 채권에 근거해 소유자를 대리하여 대위등기를 신청하고 그 건물의 등기가 완료되면 근저당설정이나 압류를 진행하여 본인의 권리를 명시하고 경매신청을 통해 매각하여 본인의 채권을 돌려받을 수 있다.
대위등기는 채권자의 권리를 보호하고 채무자의 재산에 법적 조치를 취하여 자신의 권리를 찾도록 하는 합법적인 채권자 보호의 방법이다.
