[굿모닝 충청 강대훈 (사)한국공공정책평가협회/대전세종시협공동회장]
대덕진단-2
대전시와 한국토지주택공사(LH)는 '대전산업단지 재생사업 추진을 위한 시행협약'을 체결했다 (연합 뉴스 18/08/27). 이것은 대덕구 대화동에 있는 산업단지를 재생하는 것으로 2천493억을 투입해 기존 산단을 매수하고 2021년 재 분양하겠다는 계획이다.
50년 전 공단이 들어선 대화동은 시 변두리에 위치한 미개발 지역이었다.
그러나 대전시가 1993년 세계 엑스포를 치루고 광역시로 승격하면서 도심은 선화동에서 둔산으로 이동하였다. 그래서 이 공단이 현재 시청에서 동심원 10 km 안쪽으로 들어와버렸다. 그 동안 산업의 역군이었던 공업 단지였지만 이제는 도심 속 환경을 해치고 도시 발전을 저해하는 애물단지가 되었다.
지난 칼럼에서도 지적했듯이 도심 중앙은 전통산업형 공장들이 있을 곳이 아니라는 것이다. 오늘날 도시 트랜드는 도심에 공장을 넣지 않는다. 산업단지는 지대가 싸고 물류에 편리한 도시 밖에 자리한다. 그래야 경영 효용이 크고 큰 비용 없이 시설 확장이 가능하기 때문이다.
대전시 역대 시장과 대덕구 국회의원, 구청장과 주민이 대덕구 발전에 관심이 없지 않은 것은 아니었겠지만 이 지역의 치적에 표시가 나지 않고 쇠락이 지속되었던 것은 결국 대화동 공단을 해결하지 못했기 때문이다.
크고 작은 개선 사업을 해서 몇 십억 단위의 돈들이 들어갔다.
이것을 모으면 몇 백억 원 이상의 돈들이 별 흔적없이 사라졌다. 이러는 사이에 광역시의 지형은 확실히 변했다. 도시는 유성구와 세종시 방향 서쪽으로 확장되고 있다. 유성구, 서구의 발전을 보면 대전시는 대화 공단이 있는 대덕구 발전을 포기한 것과 다름이 없었다. 그래서 대화 공단은 대덕의 문제뿐이 아니라 대전 광역시 100 년을 담는 미래가 된다. 도시 형태와 성격이 변했음에도 불구하고 지난 용도 그대로 토지를 사용한다는 것은 일차원적이다. 공장이면 공장 용도로 재생하고 밭이면 작물로 유지하는 것이 아니라 창의적인 도시는 이것을 문화 지구로 바꾸기도 하고 바이오 단지로 바꿀 수도 있다.
대화동 공단, 대전산업단지는 지도에서 보는 바와 같이 배후에는 계족산을 지고 있고 안산과 같은 몇 개의 구릉이 있으며 앞에는 갑천이 흘러 풍수지리가 말하는 최상의 입지인 배산임수에 금계포란의 천혜지역이다. 도시가 확대된 도심에 공단을 다시 넣으면 도심과의 부조화는 심각해지고 시와 구는 기형적인 동거를 할 수 밖에 없다.
대화동 대전산업단지는 재생사업이 아닌 재창조 사업을 해야 한다.
우리가 도시 개발의 기회를 맞이할 때에는 미래 가치를 높이고 양질의 일자리를 만들며 지속 성장이 가능한 방향으로 혁신적인 개발을 해야 한다. 대전시와 대덕구에 이런 계기가 50년 만에 찾아 왔다.
1. 지금 LH 가 2천493억 투입해 기존 산단을 매수한다고 하는데 이후에 공장 이전 비용을 더하면 약 4000 억 원이 필요할 것이다. 대화동은 노후 산단으로써 공장들이 생산 계열화, 분야별 통합이 되지 않은 채 산만하게 들어서 있다. 이들 공장들을 용수처리, 물류, 환경 관리 시스템이 잘 갖추어진 산업용지로 이전하도록 하자.
2. 공장이 이동하면 그 순간 부지 가치는 상승한다. 공장이 없는 도심의 빈 땅은 흰 캠퍼스에 그림을 그리듯 창의롭게 도시 실험을 할 수 있는 수익성 높은 나대지가 된다. 서울 삼성동 한국전력 본사 부지를 시중에서는 4조 넘지 않은 것으로 평가했지만 현대자동차가 10조5500억 원에 내 지른 것은 자유롭게 대지를 활용하기 위해서였다.
현재 대화 공단 일대 235,000 평은 평당 250만 원 정도 한다. 이것을 도안 호수 공원 1 블럭 분양가에 못 미치는 평당 1000 만원으로 셈해도 2조 3천억원의 가치를 갖는다. 이 지역의 용적률을 높일 때에는 부가가치가 더욱 상승한다. 현재 있는 모든 공장의 이전 비용을 주고도 남는다. 이렇게 되면 도심에 투자하겠다는 글로벌 펀드와 기업은 얼마든지 있다. 그래서 현재 도안 신도시로 기운이 빠지고 있는 탄방 둔산 지구와 대덕구 일대의 가치 상승으로 시 전체는 약 40 조 이상의 부가가치를 얻을 수 있을 것이다.
3. 공장은 시가로 보상을 하고 원주민에게 재 입주 권리를 보장한다면 세종시가 들어섰던 연기 조치원 주민처럼 대덕구민은 팔자가 바뀔 것이다. 투기를 방지하기 위해서 원주민과 외래 세력을 분리하는 조례 제정이 필요하다. 이렇게 하면 대덕구는 만세를 부르며 계족산과 대청호, 도심과 연결하는 창의로운 그림을 그 릴 수 있다.
대화동 산단을 보는 창의로운 발상
지난 날 송도는 연안으로 가는 선박 터미널과 작은 해수욕장, 횟집들이 있는 해변 이었다. 그러나 인천시는 공유 수역을 매립하여 국제비즈니스 지구로 만들었다. 송도국제도시는 영종도, 청라국제도시를 잇는 3각축형 경제자유구역이 되어 지속적으로 성장하고 있다.
경제자유구역(Free Economic Zone)이란? 차별화된 제도와 여건을 조성하여 외국인 투자가의 기업 활동과 경제활동이 보장되는 지역을 말한다. 세제지원, 질 높은 서비스, 편리한 생활 환경이 보장되어 글로벌 기업이 모여들고 국제기업도시로서 양질의 일자리가 만들어진다. 2008년 인구 2만의 송도가 경제 자유 구역이 되면서 인구는 13만 명으로 증가했다.
송도는 UN 녹색기후기금(Green Climate Fund, GCF) 을 유치했다. GCF 에는 상주 직원 8천명이 일하고 년간 120회의 국제회의가 열려 3천 800억원의 경제 효과가 발생한다. 이 밖에 송도에는 30개 이상의 UN 및 국제기구를 유치해서 국제 지식 서비스라는 산업이 탄생했다. 일자리는 이렇게 만드는 것이다. 만약 인천시가 송도의 연안용 부두와 창고와 횟집촌에 환경 개선 정도의 사업으로 정비를 마쳤다면 도시와 젊은 세대에게 무슨 이득이 있었겠는가?
대화동 산업단지를 국제비즈니스지구로 조성하자.
대덕구 대화동은 재생이 아닌 재창조 사업으로 바꾸어야 한다. 나는 국제 비즈니스 지구로 조성하자고 주장한다. 이곳은 지형상 빌라형 주택과 미술관, 공연장, 체육 시설, 도서관, 병원, 외국인 학교 등 최고의 정주 시설이 들어설 자리이다. 이를 통해 대전에는 없지만 서울, 인천, 부산, 제주에 있는 국제기구와 4차 산업 관련 비즈니스, 금융, 첨단IT,교육, 관광, 문화의 외자 기업을 유치해야 한다. 이 사이 사이에 원주민이 어울려 산다면 도심에 다문화가 지역이 되며 지구 전체는 글로벌 비즈니스 콤플렉스가 된다.
우리가 대화동을 공단 터로만 보지않고 대전시가 포함된 광역 경제권을 통으로 볼때 진정한 대화동의 가치를 인식할 수 있다. 대화동 국제 비즈니스 콤플렉스 - 신동 둔곡 국제 과학 비즈 벨트 - 대전 둔산 을 업무 중심 지구로 만들면 대전시 전체를 국제 과학 비즈니스 도시로 만들 수 있다. 수 하나가 전세를 바꾸는 것이다.
지금까지 추진하던 재생사업은 어떻게 해야 하는가?
이것은 술래잡기를 하면서 아이들이 부르는 동요 그대로 멈춰라! 는 것이다.
통일 경제 도시, 충청 광역 경제권 한 축은 청주 공항과 광역 철도 회덕역, 부지가 넉넉한 읍내동 철도 조차장, 장동 계족산이 동심원으로 들어오는데 대전 100년, 그 시작에 대화동이 있다.
