[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사 한빛제일공인중개사 경매담당> 부동산경매 물건을 살펴보다 보면 간혹 질권설정이 있는 경우 이에 대한 권리관계를 잘 몰라 경매 입찰시 어려워하는 분들이 많은 듯하다. 부동산 물건상에 질권의 권리주장을 하는 경우, 등기부상 그 권리가 존재하여야 한다. 부동산 등기부에 질권을 설정하기 위해서는 그 목적물이 있어야 한다.

민법에 의하면 질권은 재산권을 목적으로 할 수 있으며, 양도할 수 있는 물건을 목적으로 할 수 있도록 하고 있다. 질권자는 채권을 변제받을 때까지 유치적 효력을 가질 수 있으나 자기보다 우선한 우선권이 있는 권리자에게 대항하지 못한다.

일반적으로 금융기관의 적금 담보대출이나 보험사의 보험료 담보대출의 경우가 질권 설정의 한 예라고 할 수 있다.

이와 같은 권리가 부동산등기부상에 질권 설정이 되는 경우에는 대부분 근저당권이 있는 상태에서 질권이 발생 한다. 예전과 달리 최근에는 근저당권의 매각이나 질권설정이 가능하다.

근저당권을 담보한 채권을 질권의 목적으로 한 경우에는 근저당권등기에 질권의 부기등기를 하여 그 효력을 나타내고 있다. 최근 부동산경매 투자방법으로 많이 활용되는 NPL 투자 방법이 근저당권을 양도 받거나 근저당권에 질권설정을 하는 방법을 통한 투자방법이라고 할 수 있다.

질권은 근저당권에 부가되는 권리로 그 효력이 존재하므로 근저당권이 말소되면 질권도 말소되기 때문에 근저당권에 근거하여 권리분석을 하면된다.

근저당권이 선순위권리에 대항을 못하고 소멸되듯이 근저당권에 부기되어 종속하는 질권의 경우에도 근저당권의 선순위권리에 대항하지 못하고 소멸되기 때문이다.

부동산경매 물건에서 질권등기가 있는 경우에는 등기부상의 주된 권리를 확인하고 경매 입찰에 임한다면 큰 무리가 없으니 좋은 물건이 있으면 입찰에 참여해보자.