사건번호란 경매로 매각되는 물건에 법원이 부여한 고유번호라 할 수 있다. 이 사건번호를 기준으로 경매에 참여하고자 하는 물건을 선정하고 매수 희망가격을 제시하여 입찰에 참여한 후 이 중에서 가장 높은 가격을 제시한 사람을 최고가 매수신고인이라고 한다. 경매법원은 최고가 매수신고인에게 낙찰자의 지위를 부여하고 7일간의 확인 기간을 거친 이후에 이해관계인의 이의제기나 항고가 없는 경우에는 매각허가결정문을 발급해준다.
이때부터가 실질적인 낙찰자의 지위를 확보하게 되는 것이며 이날로부터 한 달 이내에 잔금을 납부하면 소유권을 취득하고 소유권이전 등기를 하면 매매나 임대 등 법적인 행위를 취할 수 있다.
간혹 소유권이전 등기를 하지 않고 매도할 수 있는지 문의하는 분들이 있는데 이는 미등기 전매로 현재의 법제하에서는 금지하고 있는 방법이다. 낙찰자가 대금을 완납하고 소유권이전을 하지 않았다 하더라도 그 소유자로서의 지위는 인정받을 수 있으나 법적인 행위를 하기 위해서는 본인 명의로 소유권이전을 해야만 담보대출을 받거나 매매를 할 수 있다.
낙찰 받은 물건의 담보대출은 매매대금의 잔금대출과 같은 개념이며 대출과 동시에 근저당설정을 동시 이행하는 것이 원칙이다. 이때 소유권이전을 하면서 근저당설정을 해야 하기 때문에 소유권이전 등기를 하지 않고 대출을 받을 방법이 없는 것이다.
담보대출의 담보물은 부동산이며 부동산의 소유권확인 서류는 등기부등본이기 때문이다. 소유권이전을 한다함은 등기부등본 상에 소유자임을 기재하는 행위라 할 수 있다. 등기부등본상에 소유자가 본인이라는 명의가 기재되어 있지 않다면 담보대출을 해주지 않기 때문에 소유권이전은 법적인 소유를 주장하는 권리인 동시에 담보물을 제시하는 근거가 된다고 할 수 있다.
최고가 매수신고인은 낙찰을 받고 대금을 완납한 이후에 소유권이전 등기를 마쳐야만 법적인 소유권을 행사할 수 있다. 좋은 물건을 저렴하게 낙찰 받았다면 신속하게 소유권이전 등기를 하여 법적인 소유권을 확보하도록 하자. 부동산은 등기를 통해서만 소유권을 대외적으로 주장 할 수 있고 그 권리를 행사할 수 있다.
이를 등한시하다가는 필요한 시기에 권리행사를 못하고 법적인 분쟁에 휩싸일 수 있기 때문이다. 낙찰 받은 물건의 잔금을 납부하고 형식적인 소유권을 취득하였다 하더라도 등기부등본상에 새로운 소유자로서의 기재를 하지 않는다면 이전의 소유자의 부동산으로 오인하여 제3의 채권자가 부동산의 가압류를 신청하거나 가처분을 신청한 경우에는 법원은 상황을 오인하여 이를 등기부등본상에 기재하는 행위가 발생할 수 있고 이에 대처하기위해서는 소송을 통해서 본인의 권리를 주장해야하고 이는 불필요한 분쟁에 휩싸이는 결과가 될 수 있기 때문이다.
쉽게 발생하는 일은 아니지만 요즘은 월세 임차인이 소유자를 사칭하여 집을 팔아먹는 시대이다. 본인의 재산을 지키기 위해서는 법이 원하는 요건을 최대한 갖추어야 함을 기억하자.
“잠자는 권리는 보호받지 못한다.”
우리의 권리가 잠자는 일이 없도록 항상 관심을 기울이고 최선을 다해 지켜 나가도록하자.
