[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사] 부동산의 소유권은 등기부등본상에 등기함으로서 그 효력을 발휘하며 권리행사를 할 수가 있다. 이러한 소유권에 관련한 내용을 살펴보도록 하자.
보존등기
최초의 소유권을 취득하는 것을 보존등기라고 한다. 보존등기란 미등기된 부동산을 소유자의 신청에 의하여 등기를 통해 소유권을 공시하는 것을 말한다.
공유수면을 매립하여 토지를 만들고 이의 소유권을 최초로 취득하면 이를 원시취득이라 하고 그 소유권을 보호하고 담보대출이나 매매 등의 권리 행사를 하기위해서는 등기를 하여야 하다. 이때 하는 등기를 소유권을 보호하고 그 존재를 나타낸다는 의미에서 보존등기라 한다.
건물의 신축시에도 건물등기가 없는 상태에서 최초로 건물을 신축하고 이 소유권을 보존하기위해 최초로 하는 등기 또한 보존등기에 속한다.
소유권이전등기
부동산의 매매나 교환, 증여, 상속, 경매 등으로 소유자가 변동되는 경우 기존의 소유자로부터 새로운 소유자에게 소유권이 변동되었음을 나타내는 것이 소유권이전등기이다.
부동산경매로 부동산을 낙찰받은 경우에는 그 대금을 완납함으로써 소유권을 취득하게 된다. 하지만 그 소유권을 행사하여 근저당을 설정하고 대출을 받거나 매매를 하기위해서는 소유권이전등기를 완료하여야 한다. 즉 법률적인 소유권 행사를 하기위해서는 등기부등본상에 소유자가 본인임을 나타내야하고, 이를 나타내는 것은 소유권이전등기를 통해서만 가능하다는 의미이다.
소유권이전청구권가등기
소유권이전청구권가등기란 소유권 이전등기의 형식이나 실질적 요건을 가추지 못한 경우 장래에 소유권 이전등기를 하기위하여 그 등기의 순위를 보전하기위해서 하는 등기이다. 즉 지금 소유권 이전등기를 하지 못하지만 지금 이 시점부터 내가 소유권 이전등기를 하면 나의 소유가 된다는 내용을 명시하는 것이라 할 수 있다.
이 경우 가등기권자는 이를 설정해준 매도인이 담보대출을 받는가? 전세권을 설정해주던가? 매도를 한다하더라도 그 처분행위를 저지할 수 없으며 매수한 매수자에게 대항할 수 없다. 또한, 가등기권자의 의사에 반하여 위법하게 가등기가 말소된 경우에는 회복등기를 통해 가등기를 회복할 수 있고 가등기의 순위보존력은 유효하다. 가등기는 소유권이전등기를 위한 사전 경고의 효력인 순위보존의 효력만을 발휘할 수 있다.
가등기가 설정되어 있음에도 불구하고 매수하였다 하더라도 가등기에 기한 본등기를 하게 되면 그 이후에 발생한 법률행위에 대해서는 그 효력이 실효하게 된다. 즉, 소유권이전청구권가등기가 된 이후의 제3자에의한 소유권이전이나 근저당설정, 전세권설정 등은 가등기에 기한 본등기를 할 경우에는 그 효력을 상실한다는 의미이다.
가등기를 하는 의미는 소유자가 변동될 것이라고 나타내는 공시이며 이를 무시하고 소유권을 이전하던가 가등기권자의 허락없이 근저당권설정이나 전세권설정 등의 법률행위는 보호받지 못한다는 의미이니 부동산 거래시에는 특별이 주의하여야 한다.
