부동산등기부상에 나타나지 않는 권리
부동산등기부상에 나타나지 않는 권리
  • 이영구
  • 승인 2015.04.10 11:54
  • 댓글 1
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▲ 이영구[목원대 부동산학 박사/한빛제일공인중개사 경매담당]

[굿모닝충청 이영구 목원대 부동산학 박사] 부동산의 권리관계는 대부분 등기부등본을 통해 확인을 할 수 있다. 그러나 등기부상에 나타나지 않는 권리가 있는데 이를 파악해야 경매로 낙찰 받은 이후에 불이익을 당하지 않을 수 있다.
 
법정지상권
법정지상권의 근거는 토지와 건물이 하나의 권리가 아니고 별도의 권리로서 존재하며 등기에 있어서도 그 등기부가 별도로 존재하는데 있다.별도의 소유권을 갖는 토지와 건물이 동일인의 소유로 있다가 경매 등의 이유로 토지와 건물이 각각 소유자가 달라진 경우 법률상 지상권 취득을 인정해 주는 제도이다. 이는 등기를 요하지 않는다.

토지와 건물이 동일 소유자의 소유였다는 전제로 법지상권의 종류를 살펴보자.

1. 전세권설정자의 법정지상권
건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.(민법 제305조 1항)

2. 저당권에 의한 법정지상권
일반적으로 나대지인 토지에 저당권을 설정한 후 그 소유자가 그 토지에 건물을 축조한 때에 저당권자가 토지만 경매를 신청하여 매각된 경우 토지와 건물이 소유자가 다르게 되는데 이대 건물에 관하여 법정지상권이 성립된다.
나대지인 상태에서 저당권을 설정하였으나 건물이 신축되었다 하더라도 저당권자는 토지와 건물을 일괄하여 경매를 신청할 수 있다. 그러나 저당권자가 비용절감을 이유로 토지만 경매로 신청한 경우에 발생할 수 있는 경우이다.

3. 담보가등기에 의한 법정지상권
담보가등기에 따른 귀속청산으로 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 본다.(가등기담보등에 관한법률 제10조)
담보가등기 권리자가 채권을 회수하기위해 청산을 하는 경우 현금 청산이 아닌 건물을 소유권을 귀속하는 청산의 경우에는 그 토지 소유자는 건물에 대해 지상권이 설정된 것으로 간주한다.

4. 입목에 의한 법정지상권
입목의 경매나 그 밖의 사유로 토지와 그 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우에는 토지소유자는 입목소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.(입목에 관한 법률 제6조)

5. 관습법상 법정지상권
토지와 건물이 동일 소유자의 명의였으나 그 중 일부의 소유권이 변경되었다 하더라도 건물의 철거를 한다는 약정이 없는 한 건물의 소유자는 당연이 지상권을 취득한다.

법정지상권의 존속기간
건물의 유형에 따라 석조, 석회조, 연와조, 수목은 최단기간은 30년이며, 그 외 건물은 15년, 공작물은 5년이 존속기간이다. 기간을 정하지 않은 경우에는 최단기간을 적용한다.
 
분묘기지권
타인소유의 토지에 분묘를 소유하기 위하여 분묘의 기지부분의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말하는 것으로서, 관습법상 인정되는 지상권과 유사한 일종의 물권이라 할 수 있다.

분묘기지권이 성립하는 요건
1. 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우(대법원 2000. 9. 26. 선고 99다14006 판결)

2. 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 경우에는 20년간 평온, 공연하게 점유하여 시효취득 한 경우(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다14036 판결)

3. 자기소유의 토지에 분묘를 설치한 후 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 분묘이전약정 없이 토지를 매도한 경우(대법원 1967. 10. 12. 선고 67다1920 판결)

분묘기지권은 법정지상권의 최소 존속기간이 30년을 보장받는 것과 달리 분묘가 존속하는 한 영원이 존속의 주장이 가능하다.

유치권
유치권자는 채권의 변제를 받을 때까지 합법적으로 목적물의 점유를 계속하면서 인도를 거절할 수 있는 권리가 있다.(민법 320),

유치권자의 권리를 살펴보면 다음과 같다.
1. 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물의 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.
2. 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매를 신청할 수 있다.
3. 유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원금에 충당한다.
4. 유치권자는 유치물의 보존을 위하여 이를 사용할 수 있다. 그 외에는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.
5. 유치권자는 유치물에 관한 필요비를 지출한 경우에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다.
6. 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다.
7. 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 아니한다.
8. 유치권자는 점유를 기본으로 하므로 점유권을 보존하여야 그 권리를 행사할 수 있다. 그러므로 점유권을 상실한 경우에는 유치권을 행사할 수 없다.(민법 328조)

등기하지 않은 임차인
일반적으로 임차인은 전세권 설정을 하지 않는 한 확인에 어려움이 있다. 최근 2014년 7월부터 확정일자를 받은 임차인에 관한 정보를 등기부상에 등재하고 있으나 아직도 그 대상이 되지 않는 임차인이 많아 그 확인이 필요한 상태이다.

이는 주택임대차보호법에의한 보호 대상과 최우선변제의 대상이 있어 낙찰자가 인수해야하는 선순위 권리가 존재할 수 있고 배당자가 배당금액에 영양을 받을 수 있기 때문에 각별한 주의가 필요하다.

권이나 유치권, 임차인은 등기부상에 나타나지 않는 권리로 그 권리를 확인하기 위해서는 현장을 방문하여 그 물건의 점유자가 누구인지 확인하고 그 권리를 확인하여야 한다. 이를 통해 부동산의 가치를 파악하고 숨은 권리를 찾아내여 불이익을 당하지 않도록하자.


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ㅉㅉㅉ 2015-04-13 03:33:05
민법 줄줄 나열해 놓은 것이 기삿거리나 되나요? 물권관련 분쟁이 생기면 그냥 법무사 찾아가서 상담 받으세요

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