토지의 용도는 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분할 수 있다. 지난호에 살펴본 용도지구에 이어 용도구역에 대해서 살펴보자.
용도구역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하여 토지이용의 종합적 조정과 관리를 하기 위하여 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
용도구역의 종류로는 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수자원보호구역, 입지규제최소구역, 개발밀도관리구역, 기반시설부담구역 등이 있다.
용도구역의 분류
1. 개발제한구역
도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경할 수 있다.
2. 도시자연공원구역
도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 나무의 상태가 양호한 임야의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경할 수 있다.
3. 시가화조정구역
도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 일정 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경할 수 있다.
4. 수자원보호구역
수산자원을 보호·육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경할 수 있다.
5. 입지규제최소구역
도시지역에서 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 그 지역과 그 주변지역의 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할 수 있다.
6. 개발밀도관리구역
개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 지정하는 구역을 말한다.
7. 기반시설부담구역
기반시설부담구역이란 개발밀도관리구역 외의 지역으로서 개발로 인하여 도로, 공원, 녹지 등 기반시설의 설치가 필요한 지역을 대상으로 기반시설을 설치하거나 그에 필요한 용지를 확보하게 하기 위하여 지정·고시하는 구역을 말한다.
용도구역은 입반적으로 5년마다 관할 구역의 도시·군기본계획에 대하여 그 타당성 여부를 전반적으로 재검토하여 정비하여야 한다. 그럼으로 변화의 가능성이 있으니 토지를 이용하기 위해서는 해당 법규를 파악하고 공사를 진행하여야 한다.
토지는 건물과 달리 백지에 그림을 그리는 것과 같다. 그림을 그리기 위해서는 물감이 어떤 색이 있는지 준비를 하듯이 법제도의 타당성을 정검하고 접근하여야 낭패를 줄일 수 있다.
