부동산시장에 영향 주는 인구 변화
부동산시장에 영향 주는 인구 변화
  • 이영구
  • 승인 2015.06.12 11:17
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▲ 이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장목원대 부동산학 박사>

부동산시장에서 가장 중요한 것은 수요와 공급이다. 공급은 부동산의 신축과 증축 등을 통한 개발행위를 통하여 이루어지고, 수요는 인적요인에 의한 것으로 인구의 유입의 변화와 생활 스타일의 변하가 많은 부분을 차지한다.

이는 관공서의 이전으로 인한 인구이동, 학교설립으로 인한 인구의 유입, 쇼핑시설의 신설로 인한 유동인구의 증가 등을 들 수 있으며 현 시점에서는 좀 더 폭넓은 관점에서 부동산시장에 영향을 미치고 있다.

1) 인구유입
부동산시장의 변화 중 가장 큰 요인은 외부 인구의 유입이라 할 수 있다. 최근 세종시의 경우 인구변화를 살펴보면 정부청사의 이전과 관련기관 임직원들과 외부인구 유입으로 인해 아파트가 건축되고 인구유입이 가속화되어 이루어진 도시로 부동산시장의 수요증가를 통해 공급이 이루어지고 도시가 형성되는 모습을 보여준 대표적인 사례라 하겠다.

세종시의 경우 인구 유입의 변화를 살펴보면 2012년 115,388명, 2013년 124,615명, 2014년 158,844명, 2015년 3월 31일 현재 전체인구는 177,874명이다. 이처럼 정부의 기관 이전으로 인한 인구의 유입이 증가하면서 아파트의 건축 및 상권의 활성화가 활발하게 이루어지고 있다.
이는 부동산 시장에서 인구가 미치는 영향이 어떠한지 나타내는 지표라 하겠다.

2) 고령화사회
고령화사회의 진입으로 자녀의 출가 후 퇴직을 한 노부부가 주거 및 생활비의 부담을 줄이기 위해 주택을 줄여서 이사를 하는 사례가 조금씩 생겨나고 있다.

대전 등 행정기관 밀집 지역의 경우에는 공직에서 퇴직한 수요가 많아 퇴직연금이 다달이 월급처럼 나오는 사람이 많아 이러한 사례가 많지 않지만 퇴직연금의 혜택을 받지 못하는 저소득층의 경우 생활비 절감을 위해 단계적으로 주택의 규모를 줄여 나갈 수 있음을 고려해야 한다.

3) 독신인

구의 증가
요즘 젊은이들은 수입이 안정적이고 능력이 있다면 구태여 결혼을 할 필요성을 느끼지 못한다고 한다. 특히 여성의 경우에는 결혼을 할 경우 회사업무에 소홀하고 진급에 불리한 요인이 있어 잘 나가는 여성일수록 독신을 고집하는 경향이 있다고 한다.

또한, 육아문제로 인해 공무원이나 국영기업, 대기업의 경우에는 육아 휴가를 최장 2년씩 사용할 수 있지만 대부분의 기업에서는 육아를 위해 퇴직해야 하는 문제가 있고 시부모의 눈치를 봐야 한다는 점 때문에 결혼 시기가 점점 늦춰지고 있으며 심한경우에는 결혼은 안하고 아이만 원하는 사람들이 늘어나고 있다고 한다.

이러한 독신족의 증가는 오피스텔과 도시형생활주택의 증가와 맞물려 더욱 늘어날 것으로 보인다. 원룸 주택의 경우에는 나이가 들어 거주하기에 눈치가 보이고 불편하지만 오피스텔이나 도시형생활주택의 경우에는 개별세대로서 사생활에 침해를 받지 않기 때문에 홀로 사는 독신족에게는 무척 편리한 구조이기 때문이다.

독신인구의 증가는 1인 주택의 수요가 증가함을 나타내며 이러한 현상은 1인 주택이 부동산시장의 한 축으로 성장하여 자리를 잡아가고 있음을 나타내고 있다. 지역 특성에 따라 독신자나 1인세대의 변동 요인에 대해서도 관심을 가지고 살펴보고 분석하여 임대 수익을 창출하는 물건을 찾는다면 이는 월세를 받아 생활하는 부동산연금이 될 것이다.

4) 이혼률의 증가
최근 언론에서 지속적으로 방송되는 바와 같이 3가구 중 1가구가 이혼을 하는 추세라고 한다. 결혼을 하고 함께 살다가 이혼을 하는 경우에는 주택을 매각하고 이사를 가던가, 두사람 중 한사람은 새로운 주택을 구입해서 독립해야 하는 상황에 처하게 된다.

자금여력이 있는 경우에는 아파트나 주택을 구입하고, 여력이 없는 경우에는 1인 주택을 구입해서 입주를 하게 된다.

이러한 현상은 주택의 수요가 1주택에서 2주택으로 증가하고 그 선호 주택이 무엇이냐에 따라 수요층이 달라 질 수 있다. 젊은 세대는 깔끔한 도시형생활주택을 선호하는 반면 40대 이상의 경우에는 아파트, 오피스텔, 빌라 등을 선호하는 경향이 있다.

젊은 세대는 주위의 시선에 무관심한 반면 40대 이상의 경우에는 주거지에 대한 주위의 인식을 고려하여 입주하기 때문이다. 이혼을 하고 원룸에서 거주한다고하면 초라한 느낌이지만 소형 아파트나 오피스텔 등은 독립한 느낌을 주기 때문이다.

인구의 변화는 부동산 시장에서 중요한 의미를 가진다. 왜냐하면 부동산을 구입하고 임대를 하는 것은 바로 사람이기 때문이다. 아무리 멋지고 아름다운 건물이 있어도 사람이 없다면 그 건물의 가치는 떨어지게 마련이다. 이는 ‘사람이 곳 부동산의 가치를 좌우하는 열쇠’이기 때문이다.

최근 인구의 변화 중 우리가 관심을 가져야할 부분은 정부기관의 이전이나 대기업의 이전으로 인한 인구의 증가와 함께 인구의 고령화와 독신족의 증가, 이혼율의 증가에 대해서도 관심을 가지고 접근해야 한다.

부동산은 사람이 살아가기에 편리한 교통, 쇼핑, 생활편의시설의 접근성과 쾌적한 주거환경이 중요하다. 이러한 측면에서 앞으로 1인 주택의 수요가 증가할 경우 그들이 선호하고 입주할 주택에 대해 관심을 가져볼 필요가 있다.

1인 주택의 경우 매입을 통한 거주와 함께 임대를 통한 거주 수요가 늘어날 가능성이 있다. 임대사업을 생각하거나 퇴직금을 활용한 수입을 창출하려 한다면 1인 주택의 임대사업이 적합하니 이를 고려해 봄이 좋을 것이다.


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