[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장] “부동산은 사야하나요?”, “금리가 올라간다는데 위험하지 않을까요?”
요즘 필자가 많은 독자들로부터 문의를 받는 내용이다. 2008년 금융위기 이후 지속적으로 나오는 질문이기도하다. 금융위기를 경험하면서 미국의 금리 변화와 부동산의 흐름에 대해서도 많은 관심을 보이고 이와 연계하여 국내 부동산 구입의 시기를 조율하는 현상이 생기고 있다.
미국은 2008년 금융위기 이후 소득과 저축의 저조로 주택구입을 포기하고 임대로 몰리고 있다고 한다. 이는 주택구입 수요의 부족으로 연결되어 신규주택이 부족해 임대료가 상승하는 현상을 반복하고 있다. 이러한 현상은 우리나라와 유사한 형태라 할 수 있다.
우리나라의 경우에도 2008년 금융 위기 이후 집을 사지 않고 임대를 고수하는 수요가 많다보니 주택의 임대료는 지속적으로 상승하고 있다. 이는 잘못된 정보나 정보의 왜곡된 해석에 기인했다 할 수 있다.
일부 인사들은 금융위기시 세계공황이 발생하여 부동산 가격이 폭락하고 집을 가지고 있는 사람들은 모두 깡통을 차고 현금을 보유하는 것이 최고라고 말하며 집을 팔고 월세로 전환하는 현상이 있었다. 하지만 지금은 어떠한가? 일시적으로 부동산이 침체된 경우는 있었으나 지속적으로 상승세를 보이고 있고 임대료는 급상승하고 있다.
부동산을 구입하는 것은 선택의 문제가 아니다. 삼시세끼 식사를 하는 것은 먹느냐 안 먹느냐의 문제가 아니고 무엇을 먹느냐의 문제이듯 꼭 먹어야 한다. 부동산의 구입도 무엇을 사느냐 어떤 형태로 사느냐의 문제이지 살지 말지를 고민할 문제가 아니기 때문이다.
한 채의 집밖에 없는 사람들이 집값의 변동에 민감하게 반응하고 금리변동에 민감하게 반응하는 것은 정말 희한한 일이다. 집값의 변동에 민감하다면 집의 임대료 가격에도 민감해야 한다. 집값이 변하던 임대료가 변하는 똑같은 개념이기 때문이다. 또한 금리의 변동에 민감하다면 월세의 변동에도 민감해야 한다.
특별한 이변이 없는 한 평생을 살지도 모르는 주택에 살면서 집값의 변동이 무슨 의미가 있을까 생각해보자. 내 집이 살고 있는 집 한 채 밖에 없다면 집값의 변동이 있다 하더라도 당장 팔 것도 아니기 때문에 집값의 변동은 큰 요인이 아니다. 다만 집을 사면서 대출을 받은 경우 집값의 변동으로 인해 대출금의 변동이 발생할 수 있다.
대출금이 변동한다 하더라도 처음 대출을 받을 때 기준으로 고정금리냐, 변동금리냐의 문제이기 때문에 큰 문제가 없다. 대출조건도 평균 3년 지나면 새롭게 선택하여 전환한다면 본인에게 유리한 금리상품으로 전환할 수 있기 때문에 이 또한 크게 걱정할 일이 아니다.
당신이 있는 곳에서 주의를 둘러보라 주위에 보이는 아파트, 주택, 상가, 빌딩, 토지 등이 보일 것이다. 그 모든 것들에 주인이 있다는 사실이 신기하지 않은가? 부동산의 시세에 민감하다면 보이는 모든 것들이 모두 급매로 나오거나 폭락해야 하지만 현실은 어떠한가? 모두 가격이 오르고 임대료가 상승하고 있다.
우리가 걱정해야 할 것은 집값의 변동이나 금리의 인상에 대한 고민이 아니라 저 많은 집과 상가와 건물 중에서 왜 내 것은 없는가? 어떻게 하면 나도 저 건물을 살 수 있을까? 어떻게 하면 나도 임대료를 받을 수 있을까? 를 생각해야 한다.
부동산은 생필품이고 고금이래로 우리의 집과 직장과 생활을 좌우하는 가장 중요한 요소였다. 앞으로도 나와 내 자식이 살아가면서 꼭 필요한 것이 부동산이라는 것을 인식해야 한다. 그 옛날에도 맹자의 어머니가 좋은 학군을 찾아 이사를 했다.
맹모삼천지교는 보나 나은 학군, 보다 좋은 환경의 집을 구입 구입하고자 하는 입지선정의 원리가 녹아있다.
필자의 경우에도 하나 뿐인 딸아이의 교육을 위해 대전의 명문 초등학교인 어은초등학교에 입학하기위해 학교 앞에 있는 한빛아파트에 이사를 했고 그 결과 어은초등학교, 어은중학교, 대덕고등학교를 거쳐 지금은 동국대학교에 입학한 상태이다.
지금의 결과는 좋은 교육환경을 찾아 이사를 하고 주위환경을 조성해준 결과라고 생각한다. 좋은 학군에 위치한 집은 집으로서의 기능을 넘어 주위 사람들과 인적네트워크와 평생 함께할 친구, 동창을 만들어 주는 일이다.
자녀 교육을 위해 가족의 미래를 위해 유학을 보내고, 국제학교를 보내고 특성화고등학교를 찾아가기 위해서는 그 밑바탕에 우리가 사는 집이 기반으로 하고 있다.
요즘 제주도의 부동산이 인기가 급상승하고 있다. 중국인들이나 투자자들이 많이 몰리는 원인도 있지만 제주도 국제학교에 자녀를 보내기위해 인근에 땅을 사서 주택을 신축하거나 현재 국제학교를 다니는 자녀가 있는 경우에는 제주도에 주택을 구입하고 수시로 자녀를 보고자 하는 수요도 의외로 많다는 사실을 알아야 한다.
수많은 사람들의 맹모삼천지교를 실천하고 있고 집의 필요성과 부동산의 필요성을 느끼고 어떻게 하면 좋은 집을 살 수 있을까? 어떻게 하면 좋은 부동산을 살 수 있을까? 찾아다니고 있다.
이러한 때 본질에서 벋어난 집값의 변동이나 금리의 변동에 민감하지 말자. 혹여 걱정이 된다면 항상 물가의 변동을 함께 고려하기 바란다. 물가의 변화는 모든 것의 기본이 되는 지표가 되기 때문이다. 물가가 올라간다면 현금의 가치가 떨어진다.
과거를 돌아보면 이순신장군이 나오던 오백 원 지폐는 동전이 되었고, 신사임당이 나오는 오만 원권 지폐가 나왔다. 물가가 더욱 오르면 이황 선생이 나오는 천 원짜리 지폐도 동전으로 변할지 모른다. 돈의 가치가 떨어지면 부동산의 가치는 올라간다.
과거의 교훈은 물가는 지속적으로 오르고 있고 지폐는 동전으로 바뀌고 있으며 언젠가는 십만 원권 지폐가 나올 것이라는 점이다. 하지만 부동산은 특별한 경우를 제외하고는 떨어진 경우가 없으며 일시적으로 덜어진다 하더라도 기다리면 다시 올라간다는 점이다.
필자가 부동산학을 전공한 부동산학박사로서 자부심으로 느끼는 것은 우리 인류가 생존하는 한 부동산은 영원이 사람들과 함께하고 소중한 자산으로서의 가치를 누리게 될 것이라는 점이다.
부동산은, 내가 살아갈 집은 사치품이 아닌 필수품이고 꼭 있어야 하는 것이고 나와 내 자녀의 미래를 결정하는 중요한 요인이라는 것을 항상 기억하자.
