[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장] 최근 상가를 임차해 사업을 하시는 사장님으로부터 상가 소유자가 바뀌었는데 임차인을 모두 내보내고 리모델링해 임대료를 올리겠다고 한다며 어떻게 해야 할지 걱정이 된다며 상담이 들어왔다.
주택의 경우 주택임대차보호법이 있어 보호를 받는 다는 사실은 많은 사람들이 알고 있어 일반화된 편이지만 상가의 경우 상가임대차보호법이 있어 보호를 받는 다는 사실을 잘 모르는 분들이 의외로 많이 있다.
상가임대차보호법에 의거하여 임대차계약을 하면 상가의 임차인은 제3자의 권리 침해에 대해서 임대차계약서의 권리를 주장하여 대항력을 행사할 수 있다.
이는 임대계약기간동안 임차물을 사용하고, 계약만기 시 임대보증금을 돌려받을 권리가 있다는 의미이다. 이는 법이 정해진 보증금의 범위 이내의 경우에는 모두 보호를 받을 수 있다.
1. 보증금
(1) 보증금액의 범위
보증금의 범위는 지역에 따라 달리 적용하며 임대시점에 따라 구분되는데 2014년 1월 1일 기준의 보증금은 다음과 같다.
▶상가보증금의 범위
1. 서울특별시 : 4억원
2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 3억원
3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 2억4000만원
4. 그 밖의 지역 : 1억8000만원
5. 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다.
(2) 월차임의 환산 보증금
상가보증금의 차임이 있는 경우에는 그 차임을 환산하여 보증금과 합산하여 보증금액을 판별한다. 월차임의 환산은 차임에 대하여 1분의 100을 적용한다.
월차임 환산법 : 보증금+ (월차임X100)
(3) 보증금 범위 초과의 적용
임대차계약의 갱신 및 임대차계약서의 표준계약서 작성 등의 규정은 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.
2. 대항력
(1) 대항력 효력 발생시점
상가임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력의 효력이 생긴다.
상가 임차인의 대항력 : 건물의 인도 + 사업자등록
(2) 대항력의 범위
임차인은 상가임차건물의 매수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주하기 때문에 임차인은 매수인에 대하여 임대계약서의 권리를 주장하여 대항력을 행사할 수 있다.
즉, 임차인은 상가임대차계약을 하고 건물을 인도받은 후 입주하여 사업자등록증을 개설하면 대항력을 취득하여 그 계약기간에 대해서는 보호를 받을 수 있다는 의미이다.
3. 우선변제권
(1) 우선변제의 조건
상가임차인은 대항요건인 건물의 인도를 받고 사업자등록을 하고 상가임대차계약서에 확정일자를 날인 받아야한다.
우선변제권 : 대항력( 건물의 인도 + 사업자등록 )+확정일자
(2) 상가의 확정일자
상가임대차의 확정일자는 관할세무서의 서장으로부터 상가임대차계약서에 확정일자 날인을 받아야 한다. ‘확정일자’란 관할세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정한 날짜를 말한다.
(3) 우선변제의 효력
우선변제권은 경매나 공매로 인한 매각의 경우 타 권리에 우선하여 상가임차인의 권리를 보호하는 제도로 임차건물의 매각대금으로 배당을 집행할 때 후순위권리자와 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있는 법적 효력을 갖는다.
(4) 우선변제 임차인의 범위
우선변제를 받을 임차인의 보증금과 차임이 있는 경우 그 보증금의 범위는 환산한 금액의 합계가 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하인 임차인으로 범위를 제한한다.
▶임차인의 범위
1. 서울특별시 : 6500만원
2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 5500만원
3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 3800만원
4. 그 밖의 지역 : 3000만원
(5) 우선변제를 받을 보증금의 범위
가임대차보호법의 우선변제조건을 보유한 자는 경매와 공매의 매각대금으로 우선변제를 받을 수 있는 금액은 다음과 같다.
▶우선변제 금액의 범위
1. 서울특별시 : 2200만원
2. 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다): 1900만원
3. 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 1300만원
4. 그 밖의 지역 : 1000만원
임차인의 보증금중 일정액이 상가건물의 가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 상가건물의 가액의 2분의 1에 해당하는 금액에 한하여 우선변제권이 있다.
상가의 임차인은 대항력(건물의 인도+사업자등록)을 구비한다면 소유자가 바뀐다 하더라도 아무런 걱정을 하지 않고 본인의 사업을 영위할 수 있다. 하지만 이러한 내용을 모르는 임차인들이 소유자가 바뀌면 새로운 소유자와 임대차계약서를 새롭게 작성하고 임대료를 인상하는 경우가 많다.
일단 자신의 권리를 정확하게 알고 그 권리가 본인에게 어떻게 유리하게 적용되는지를 확인을 한 후에 새로운 소유자와 임대차계약서를 작성해야한다.
임대차계약의 작성 시에도 기존의 임대차계약을 임대인만 변경하는 경우와 임대료를 조정하는 경우, 임대차 기간을 변경하는 경우 등을 선택할 수 있는데 임대기간이 아직 많이 남아있고 지속적인 사업을 영위하고자 한다면 그 재계약서를 작성하지 말고 유지하여도 무방하니 꼭 필요하다면 임대인 변경계약서를 작성하는 것이 좋다.
