[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장] 상가 임차의 경우에는 대부분 권리금이 별도로 거래가 되고 있다. 권리금의 형태는 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금 등의 다양한 형태로 존재하며 그 권리금의 거래당사자가 누구인가에 따라 차후 권리금의 매도에 영향을 미칠 수 있다. 권리금에 대하여 그 상세한 내용을 살펴보도록 하자.
1. 권리금의 정의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
2. 권리금 계약
권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 상가 임차 시 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
3. 권리금의 보호
(1) 권리금 회수권 보호
상가 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 된다.
임대인의 방해 행위의 범위
1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위
2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
(2) 권리금 회수권 보호의 예외
1) 권리금 회수권의 자격상실
임차인이 차임의 연체 등 자격상실 조건에 적용되는 경우에는 권리금 회수 자격을 상실하며 보호범위의 대상에서 제외 된다.
2) 권리금 회수권 적용의 예외
첫째, 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우
둘째, 안정적인 임대료 납부가 불가능한 경우와 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있는 경우
셋째, 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우
넷째, 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우
또한, 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에도 권리금의 회수가 달성되었기 때문에 권리금 회수권은 상실한 것으로 본다.
3) 국유재산 등
국유재산 또는 공유재산인 경우에는 권리금 적용의 제외 대상에 속하여 권리금회수권이 존재하지 못한다. 또한 임대차 목적물인 상가건물이 대규모의 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우에도 적용 제외된다.
(3) 임대인의 손해배상책임
1) 손해배상책임의 조건
임대인은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
2) 손해배상책임의 행사 시효
임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
(4) 임차인의 권리금 승계 시 의무
임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.
상가임차인과 임대인 모두 권리금에 대해서 무척 예민하게 받아들이는 시점이다. 임차인 입장에서는 본인이 인수한 권리금이나 투자금액에 대해 회수하고자 하는 것은 당연한 일이다.
또한 임대인의 입장에서는 권리금의 상승이 임대료 수익을 빼앗기는 느낌을 가질 수 있기 때문이다.
임차인은 본인의 권리금을 받기 위해서는 영업과 관리에 신경을 써야하고 임대인은 임차인의 사업이 잘 돼야 본인의 건물에 대한 가치가 올라간다는 인식을 가져야 한다. 이러한 관점의 변화가 임대인과 임차인의 협력을 이끌어 낼 수 있기 때문이다.
부동산은 모든 일들이 법적으로 문서화하고 법률에 적용을 받지만 그 처리는 당사자 간의 협의에 의해서 이루어지는 만큼 사업파트너로서의 개념을 가질 필요가 있다.
경기가 어려운 시기에 임대인과 임차인이 서로 양보하고 협력하여 상가를 활성화시키도록 노력해야 한다.
