[이영구의 실전경매] 한눈에 보는 부동산경매
[이영구의 실전경매] 한눈에 보는 부동산경매
  • 이영구
  • 승인 2015.09.25 10:27
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▲ 이영구 (굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장,목원대 부동산학 박사)

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산의 구입형태는 다양하다. 실 거주 목적의 구입, 임대사업용, 시세차익 투자용 등 이런 목적을 위해 부동산을 구입할 때 좀 더 저렴한 비용에 구입하는 방법으로 급매물과 경매 구입이 있다.

급매물은 그 물건을 찾기 어렵다는 단점이 있는 반면 경매로 구입하는 방법은 다양한 물건을 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점이 있다.

하지만 경매는 그 권리의 관계가 복잡하고 보이지 않는 복병이 존재할 수 있어 항상 주의하고 신중하게 접근해야 한다.

부동산경매는 경매를 신청하는 채권자에 따라 법원경매와 공매로 나누어진다. 법원경매는 개인 및 일반 기업의 채권자가 집행하고자 하는 부동산의 소재지 입찰법원에 경매를 신청하게 된다. 경매법원은 접수한 년도에 따라 순서대로 경매번호를 부여한다. ‘2015타경 1234’ 는 해당 법원에 접수된 경매물건중 2015년 1234번째 접수된 물건이라는 의미로 이는 사람의 주민번호와 같은 역할을 한다.

공매는 국세청, 세무서, 공사등 국가기관의 신청에 따라 캠코(한국자산관리공사)에서 경매를 진행하며 물건명은 20150111001234로 년도와 월 고유번호순으로 물건의 번호가 부여된다. 이 번호를 기준으로 공매물건을 찾을 수 있다.

경매의 입찰준비는 경매물건 선정에서 입찰여부결정까지 크게 경매물건 검색, 경매물건 선정, 경매물건 분석 3가지의 분석 방법이 있다.

경매물건 검색방법
경매물건 검색은 구입 가능한 가격, 원하는 물건, 희망 지역을 순으로 범위를 좁혀가며 물건에 접근하여 검색한다.
경매물건 선정은 검색한 물건 중 범위를 좁혀서 1~3건의 물건을 선정한다.
경매물건 분석은 선정한 물건을 중심으로 현황분석, 권리분석, 시세분석, 비용분석, 숨은 권리분석을 실시하고 타당성 있는 물건을 선택한다.

현황분석
현황분석은 소재지분석, 용도분석, 면적분성, 구조분석으로 그 물건의 현황을 파악하는 중요한 분석방법이다. 소재지분석은 목적물이 위치한 주소와 위치 등 제반 여건을 분석하여 입지의 현황과 물건의 현황을 분석하여야 한다.

용도분석에서는 주택, 다가구, 상가 등 원하는 물건의 용도인지 그 물건을 찾은 후 낙찰 받아 원하는 형태로 이용이 가능할지를 분석하여야 한다.

면적분석은 경매법원이 제시한 면적이 대지면적, 공유면적, 전용면적, 분양면적의 내용을 파악하고 분석하여야 한다.

구조분석은 아무리 원하는 면적이라 해도 그 구조가 원하는 용도에 부합하지 않으면 매입 이후에도 그 활용에 문제가 발생할 수 있으므로 꼭 확인해야 할 사항 중 하나이다.

권리분석
권리분석으로는 등기사항전부증명서와 현황조사분석을 하여야 한다. 등기사항전부증명서 분석은 가장 중요한 권리 분석 방법으로 등기상에 존재하는 각종 권리의 존부와 그 대항력에 대하여 분석한다. 현황조사분석은 부동산 현황에 대한 조사 내용 기준으로 등기사항전부증명서에 나타나지 않는 권리의 존재여부를 조사하여 그 대항력의 여부를 분석하여야 한다.

시세분석
부동산경매의 목적은 시세보다 저렴한 가격에 취득하는 것이다. 그러므로 현 시점에서 시세가 어떻게 되는지 파악하고 분석하는 것이 중요하다. 그 분석방법으로는 실거래가 분석, 현재시세 분석, 미래가치 분석이 있다.

실거래가 분석은 현재 동일물건이나 유사물건의 실거래가 내역을 통해 현재의 거래가격을 분석하는 방법이다. 이 방법은 현시점 보다 과거의 시점이기 때문에 이를 감안하여야 한다.

현재시세 분석은 현재 매물로 나온 물건의 시세를 파악하고 그 시세와 낙찰 받고자 하는 물건의 시세를 비교분석하여야 한다. 이 방법은 매도자의 매도희망가격일 뿐 실질 거래가격은 아니므로 이를 감안하여야 한다.

미래가치분석은 실거래가 분석과 현재시세분석을 기반으로 미래가치의 타당성을 검토하고 분석하여야 한다. 이 부분이 가장 어렵고 신중하게 접근해야하며 가급적이면 전문가의 도움을 받는 것이 좋은 방법이다.

비용분석
비용분석은 크게 경매입찰 시, 소유권이전 시, 점유권이전 시로 구분하여 살펴볼 수 있다.경매입찰시 기본적으로 입찰보증금이 10~20% 들어가 이를 준비하고 입찰준비를 위해 현장 임장 및 권리분석과 경매컨설팅에 다른 비용이 발생할 수 있으므로 그 비용에 대한 준비를 해야 한다.

소유권이전 시에는 대금납부와 취득세, 인지세, 말소비용 등 소유권이전등기에 필요한 제반 비용을 감안하여야 한다. 점유이전 시에는 점유자의 명도를 위해 이사비용과 관리비, 공과금(전기, 수도, 가스 등) 의 미납여부와 강제집행비용을 감안하여야 한다

숨은 권리분석
기본적인 분석 외에도 숨겨진 권리를 찾아 분석하고 그 권리의 진위를 파악해야한다.
숨겨진 권리로는 대표적으로 선순위권리인 선순위임차인, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권
과 농지취득자격증명원의 발급유무가 있다. 이는 등기사항전부증명서나 기타 권리분석에서 누락될 수 있는 숨은 권리로 그 권리의 존재여부를 파악하고 존재 시에는 그 권리의 대항력이 존재하는지 권리를 분석하고 부대비용의 발생 가능성에 대하여 파악하고 준비하여야 한다.

입찰준비
입찰준비는 입찰표 작성, 입찰보증금 준비, 대봉투 밀봉 등으로 마감한다. 입찰표는 이름, 주민등록번호, 연락처와 주민등록상 주소지 도로명 주소를 명기하고 입찰금액과 입찰보증금 금액을 기입한 후 도장 날인하여 입찰표를 작성한 이후 입찰물건의 최저입찰가의 10%~30% 중 적용되는 입찰금액을 수표로 준비하여 입찰보증금 봉투에 넣고 밀봉을 한다.

일찰표와 입찰보증금 봉투를 대봉투에 넣고 도장을 날인한 이후 밀봉하고 신분증과 도장을 준비하여 입찰을 한다.

부동산경매는 입찰준비과정과 낙찰 후 소유권이전과정이 있다 본 호에서는 입찰준비과정을 통해 입찰시 검토해야할 사항에 대하여 살펴보았다.

경매를 통해 부동산을 저렴하게 구입하고 온가족이 입주하여 행복한 가정을 이루는 좋은 기회가 되기를 바란다.


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