[이영구의 실전경매] 임의경매와 강제경매의 차이
[이영구의 실전경매] 임의경매와 강제경매의 차이
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2015.10.23 15:09
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이영구 <굿모닝충청 부동산금융경매 연구원장, 목원대 부동산학 박사>


[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

임의경매와 강제경매의 차이
일반적으로 부동산경매를 하다보면 임의경매와 강제경매라는 부분이 많이 나온다. 법원에 경매로 나오는 물건은 대부분 이 두 가지 중 하나에 속한다. 경매로 부동산을 구입하고자 한다면 적어도 임의경매는 무엇이고 강제경매는 무엇인지는 기본적으로 알아 두자.

임의경매
임의경매란 부동산경매의 원인이 등기사항전부증명서 상에 설정된 권리에 근거한 경매신청이라 할 수 있다. 등기상 설정된 권리로는 근저당권, 저당권, 담보가등기, 전세권 등의 권리를 가진 채권자가 본인의 대금을 돌려받기 위해 법원에 경매를 신청하는 것이다.

이는 등기상 권리에 근거하여 대출을 받은 부동산의 담보제공자가 대출이자를 연체하거나 원금상환을 지체시켜 피해가 발생한 경우 대출시 설정한 권리를 근거로 법원에 임의적으로 경매를 신청할 수 있는 경우이다.

강제경매
강제경매는 등기사항전부증명서 상에 법적인 설정이나 권리가 없음에도 채권자가 본인이 빌려준 대금을 돌려받기위해 현금보관증, 신용대출신청서 등을 근거로 법원에 소송을 제기하여 승소한 판결문이나 결정문의 권리에 의해 대출받은 채무자의 부동산에 가압류를 신청하고 경매를 진행하는 경우이다.

즉, 임의경매는 대출시 담보를 제공하고 등기상에 설정을 해주고 대출금을 안 갚으면 언제라도 채권자가 마음대로 경매로 매각해 돈을 찾아가라는 의도가 내포되어 있어 ‘임의경매’라고 볼 수 있고, 강제경매는 내 돈을 안주니 대출해준 자료를 근거로 법원의 판결을 받아 채권자가 강제로 채무자의 부동산을 경매에 붙이기 때문에 ‘강제경매’라고 이해하도록 하자.

세상의 모든 일이 순리대로 무난하게 처리된다면 좋겠지만 그 것이 어려울 때 부동산은 경매라는 과정을 통해 매각된다. 이는 채권자의 권리를 보호해주고 채무자의 피해를 최소화 하는 방법이니 정부가 만든 우수한 조정방법이라 할 수 있다.

우리는 이러한 방법을 통해 경매로 낙찰받으면 시세보다 싸게 구입해서 좋고, 채권자는 자기 돈을 찾아서 좋고, 채무자는 빛으로부터 해방되어 좋고, 정부는 수수료수입이 생기는 1석 4조가 아닐 수 없다.

경매로 물건을 구입한다는 것은 이렇게 다양한 효과가 있으니 이왕 부동산을 구입한다면 부동산경매에 관심을 가져보자.


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