[이영구의 실전경매] 토지별도등기와 법원경매의 문제점
[이영구의 실전경매] 토지별도등기와 법원경매의 문제점
  • 이영구
  • 승인 2015.12.04 13:51
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 집합건물을 입찰하다보면 ‘토지별도등기 있음’ 이라고 나오는 매물이 많이 있다. 이러한 물건의 경우에는 토지의 소유권이 누구에게 있는지 확인하는 것이 중요하다. 그 확인방법을 살펴보자.

토지의 정확한 지분확인
집합건물의 경우에는 그 지분이 어디에 속한 지분인지 파악하는 것이 대단이 힘들고 난해하다. 하지만 면적이 다른 경우에는 그 면적의 규모에 맞는 지분을 조사하여 그 소유여부를 파악하다보면 해당 호실의 대지권인지 다른 호실의 대지권인지 찾을 수가 있다.

감정평가 확인
물건의 감정평가 현황을 살펴보면 매매가격에 토지의 가격이 포함되어 있는지 살펴보자. 토지의 가격이 포함되어 있다면 토지별도 등기의 소유권을 인수할 가능성이 있기 때문이다. 만약 인수를 못한다면 불허가 처분을 신청하든가 감액 청구를 하는 방법을 찾아야 한다.

최초 분양계약서 확인
어려운 일이지만 최초 분양계약서를 확보할 수 있다면 그 분양가격에 토지가격이 포함되어 거래되었는지 그 여부를 확인하고 만약 포함되어 있다면 이를 근거로 토지등기를 신청할 수 있다.

법원 경매의 문제점에 대한 주의사항
경매비용을 받고 그 물건의 현황조사를 하는 법원은 정확하게 물건에 대한 현황조사를 해야 하지만 법원은 그럴 의지도 없고 필요성도 못 느끼는 것으로 보인다. 이는 법원 경매 구조의 태생적인 문제에서 기인한 것으로 이를 개선하지 않으면 영원이 고쳐지지 않을 것으로 보인다.

경매를 접수받는 것은 해당 부동산의 소재지 지방법원장이다. 지방법원장은 대부분 자신의 직원들 중에서 퇴직을 앞둔 원로직원에게 신청을 받아 4년 단임의 집행관을 임명하고 이들을 관리 감독하며 이들이 한 경매사건에 문제가 발생하여 소송이 들어오면 이를 판결한다.

소송에서 민원인이 승소판결을 받으면 지방법원장이 관리감독을 잘 못했다는 결과가 나오므로 자신의 잘못을 판결하는 결과가 된다. 이러다보니 현실적으로 집행관의 현황조사의 미비로 인해 발생한 문제에 대해서 책임을 묻기보다는 형식적인 조건만 구비하면 되는 것으로 업무의 범위를 축소하고 자신의 식구를 보호하는 경향이 강하기 때문이다.

형식적인 집행관의 조사행위는 학생들을 시켜 아르바이트만 시켜도 가능한 일로 앞으로는 법원경매를 민영화 시켜 경쟁체제로 전환이 필요한 부분이다. 법원의 감정평가나 현황조사에 대한 조사가 형식에 그치고 있어 어떠한 것도 법원이 책임지지 않으므로 부동산경매에 참여하기 위해서는 신중한 조사가 필요하다.


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