[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매의 투자기법 중에 하나인 NPL 투자는 그 방식에 따라 다양한 투자기법을 구사할 수 있다. 이는 부동산경매의 단순한 투자 방식에서 벋어나 매수비용을 절감하고 수익을 극대화 시킬 수 있다는 점에서 많이 활용되고 있다.
먼저 부동산경매기법을 살펴보면 최고가매수금액으로 입찰하여 낙찰 받는 방법과 차순위매수신고인으로 신고하고 최고가매수인이 잔금을 납부하지 않을 경우 소유권을 취득하는 방법, 공유자우선매수자의 지위를 확보하고 다른 사람이 낙찰을 받을 경우 우선매수권을 행사하여 그 권리를 취득하는 방법 등이 있다. 이러한 부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 하 수 있다.
NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 이 중 배당기법에 대해 살펴보기로 하자.
NPL 배당기법
NPL 배당기법은 경매로 매각되어 낙찰자가 납부하는 대금을 가지고 채권자들에게 배당하는 금액을 수령하는 방법으로 6개월 전후의 기간에 수익을 창출 할 수 있다는 장점이 있다. 이 방법은 근저당권자인 은행의 부실채권을 매입하여 그 차액을 남기는 방법이라 할 수 있다.
차익실현을 위해서는 먼저 부동산에 대한 권리분석이 선제적으로 이루어져야 한다. 이는 NPL 배당기법이 해당부동산의 낙찰가를 기준으로 그 차액이 결정되기 때문이다. 아무리 좋은 조건에 NPL 부실채권을 매수하였다 하더라도 그 차액실현이 안되면 의미가 없기 때문이다.
하나의 예를 살펴보면 감정가격 40억 원 하는 물건에 경매에서 근저당설정액 30억 원의 물건을 대출원금 25억 원에 연체이자 2억 5000만원인 NPL 부실채권을 20억 원에 매수하였다. 경매입찰에서 본 물건이 32억 원에 낙찰되어 NPL 투자자는 배당금으로 대출원금 20억 원과 연체이자 2억 5000만 원을 합친 27억 5000만 원을 배당받았다.20억 원을 투자하여 7억 5000만 원의 수익을 올린 경우이다.
NPL 배당수익
27억 5000만원(배당금액) - 20억 원(NPL 부실채권 매수금액) = 7억 5000만원
이러한 경우에도 자금이 20억 원이 있어야 NPL 배당투자를 할 수 있는 것이 아니냐는 의문을 가질 수 있다. 20억 원이라는 자금은 작은 금액이 아니기 때문이다. 하지만 NPL 시장에서는 질권대출이라는 형태를 통해 NPL 매입금액의 70%에서 90%까지 대출이 가능하다.
이번 사례의 경우에는 80%의 질권대출을 받아 본인이 투자한 비용은 4억 원에 불과하다. 이는 원금 4억 원에 질권대출 이자비용을 부담하고 7억 5000만 원의 수익을 창출하였다 할 수 있다.
투자방법에 있어서도 본인이 전부 원금을 부담하는 경우와 1억 원씩 4명이 4억 원을 만들어 투자하는 방법이 있고 적은 비용으로 3000만 원에서부터 투자가 가능해 누구나 쉽게 시도해 볼 수 있다는 점에서 매력이 있는 방식이다.
최근에는 투자하고자하는 물건을 선정하여 NPL 부실채권의 매입을 의뢰하거나 투자물건을 추천해달라는 문의가 많지만 필자가 강조하고 싶은 것은 수익이 있는 곳에는 항상 위험이 따른다는 점이다.
아무런 생각 없이 무턱대고 투자하기보다는 전문가의 자문을 받거나 도움을 받아서 안전한 투자를 해야 한다는 점이다.
부동산경매시장에서 NPL투자는 이제 그 중심 되고 투자기법이 지속적으로 진화하고 발전하면서 새로운 수익을 창출하고 있다.
2016년에는 금리가 일정부분 인상되고 경제가 더욱 어려워 질것으로 예상되고 있다. 이는 기업과 가계의 부담을 가중시켜 부동산경매시장에 매각물건이 더욱 늘어날 것으로 보여 진다.
위기는 곳 기회라는 말이 있듯이 저렴한 비용으로 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있는 절회의 기회가 될 수 있고, 그동안 모아둔 종자돈을 이용해 NPL 투자를 활용한다면 재산증식을 할 수 있는 좋은 기회가 될 것이다.
