[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 하 수 있다. NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 지난번 살펴본 배당기법에 이어 유입투자법에 대해 살펴보기로 하자.
NPL 유입투자기법
NPL 유입투자기법은 부동산경매를 통한 매입을 목표로 하는 방법이다. 일반적으로 부동산을 경매로 낙찰받기 위해서는 경매물건에 최고가격에 입찰하여야 낙찰을 받을 수 있다. 이러한 낙찰을 보다 확실하게 받기위해 근저당채권을 매입하는 것이 NPL 유입투자기법이다.
NPL 유입투자기법을 활용하기 위해서는 다음의 내용을 분석할 수 있어야 한다.
첫째, 권리분석을 해야한다. 부동산경매 입찰시 대상물건의 등기부상의 권리분석을 통해 유입하고자 하는 채권의 순위를 알아야 한다. 가능한 1순위 근저당 채권을 유입하는 것이 손실을 줄이는 방법이다. 후순위 채권을 매입하는 경우 시세분석에 오류가 생기면 추가 부담이 발생하기 때문이다.
둘째, 숨어 있는 권리의 존재를 찾아내고 분석할 수 있어야 한다. 대표적인 숨은 권리로는 선순위 임차인, 법정지상권, 유치권, 분묘기지권 등의 존재 유무를 파악하고 분석하여 낙찰시 추가로 부담하는 비용에 대한 준비를 하고 입찰에 참여해야 한다.
특히, 유치권의 경우에는 그 행사자의 권리표현 시점이 막연하여 위험에 노출 될 수 있다. 최근 낙찰된 2015타경 1034사건은 충남 서천군 마서면 당선리에 위치한 모텔 물건의 경우로 그동안 경매가 진행되어 3차의 유찰과 1번의 변경을 거치고, 4차로 진행되는 경매기일 바로 전날 유치권신고서를 제출하여 입찰참여자들에게 추가부담을 부담하게 하여 참여를 기피하게 하는 사례가 있었다.
경매개시결정일인 2015년 2월 4일로부터 입찰일인 2016년 1월 5일까지 근 11개월이 지난 시점에서 그것도 아무도 예측할 수 없도록 경매일 바로 전날 유치권신고를 하여 경매참여자들이 유치권에 대한 분석을 할 수 있는 시간적 기회마저 차단한 경우이다.
유치권신고자와 낙찰자의 관계를 알 수는 없지만 이러한 경우에는 일반적으로 입찰을 준비하는 경매참여자들에게 분석할 수 있는 시간을 주지 않고 위협을 가하여 본인이 유리하게 낙찰 받으려는 전략으로 사용된다.이로 인해 당일 경매참여자는 낙찰자 1명인 것으로 나타나 채권자등 이해관계자들이 위계에 의한 경매방해죄로 소송이 제기될 가능성이 있을 것으로 보인다.
셋째는 조세채권과 임금채권의 배당금을 산출 할 수 있어야 한다. 당해세에 해당하는 조세채권이나 우선배당 권리를 갖는 임금채권의 경우에는 일반적으로 파악이 어려운 상태이다.이러한 내용은 이해관계자가 아니면 파악하기 어려운 내용으로 이해관계자와 접촉이 가능한 NPL 전문가를 통해 해결할 수밖에 없는 실정이다.
위의 사항들을 분석하고 배당금에 대한 사전 검증을 마치고 근저당채권을 NPL 기법으로 저렴하게 매입하여 배당금액에 입찰을 한다면 배당금액 만큼의 시세차익을 보고 입찰하는 효과가 있고, 본인이 낙찰금액을 좀 더 높게 책정한 경우에는 비용을 절감하고 낙찰 받는 효과를 가져 온다.
경매는 일반매매와 달리 권리분석과 숨은 권리, 명도의 과정을 거쳐야 한다. 특히 NPL기법을 활용한 경우에는 배당금 산정법을 알아야 본인이 인수한 채권의 배당금을 산출할 수 있다.
특히, 정확한 내용을 알 수 없다는 복병이 도사리고 있다. 조세채권의 경우와 선순위 채권의 경우에는 하루하루 연체금액이 늘어나기 때문이다.
이러한 위험이 있기 때문에 정부에서는 NPL기법을 활용한 근저당채권의 매매로 인한 수익에 대하여 세금을 부과하지 않고 있다. 이는 위험을 감수하고 수익을 창출하는 NPL 채권의 특성상 고수익을 올릴 수 있지만 보이지 않는 위험이 있다고 보고 접근하여야 한다.
NPL 채권을 활용한 유입투자기법을 활용하는 경우에는 그 수익의 범위를 너무 많이 보지 말고 일정비용을 위험비용으로 산정하고 수익금의 일부를 부대비용으로 사용할 것을 고려하고 매입하여 경매에 참여한다면 보다 안전한 투자가 될 것이다.
부동산경매 시장에서 NPL 기법을 사용하는 것은 가장 훌륭한 투자방법이다. 어짜피 입찰한다면 비용을 절감할 수 있는 NPL 기법을 활용하여 비용을 절감하고 수익을 극대화 시키는 노력이 필요하다.
