[이영구의 실전경매] NPL 투자기법 : 방어입찰기법
[이영구의 실전경매] NPL 투자기법 : 방어입찰기법
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.02.05 13:21
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▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 하 수 있다. NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 지난번 살펴본 배당기법에 이어 채권회수기법에 대해 살펴보기로 하자.

NPL 방어입찰기법
NPL 방어입찰기법은 본인의 재산이 경매로 나오거나 본인의 부동산의 자산의 가치가 떨어지는 것을 방지하기위해 금융기관의 근저당채권인 NPL을 구입하여 본인이 경매에 직접 참여하는 방법이다.

일반적으로 부동산의 자산 가치를 평가 할 때는 현재의 시세, 과거의 실거래가 시세 그리고 경매낙찰 사례를 가지고 평가한다. 본인이 가지고 있는 부동산의 대출을 받을 때에는 대출을 의뢰받은 금융기관에서는 부동산의 가치를 산정하기위해 감정평가 기관에 의뢰하여 감정평가를 실시하게 된다. 이 때 가장 불리하게 작용하는 요인 중 하나가 내가 가지고 있는 집합건물의 경우 다른 세대가 경매로 나와서 저가에 낙찰되는 사례이다.

아파트의 경우에도 200세대 이상의 경우에는 거래가 활발하여 대부분 대출기준 시세인 KB시세가 등재되어 이를 기준으로 LTV를 적용받아 대출을 받을 수 있다. 하지만 거래가 많지 않은 경우나 200세대 미만의 소규모 아파트인 경우에는 KB시세에 등재가 되지 않은 경우가 많다.

이러한 아파트의 경우에는 소유자가 담보대출을 받고자 할 때 금융기관은 감정평가를 하고 이를 기준으로 LTV를 적용하여 대출을 해주게 된다. 그런데 거래가 없는 상태에서 하나의 세대가 경매로 나와 저렴한 가격에 매각이 된다면 이는 전체 아파트의 가격을 하락시키는 요인이 될 수 있다.

이러한 경우에는 아파트의 재산권 보호의 차원에서 경매에 참여하는 경우가 있다. 하지만 꼭 필요한 것도 아닌데 불필요한 비용을 지출하는 것은 경제적인 측면에서도 손실이 발생할 수 있다. 이러한 때에는 근저당채권인 NPL을 매입하여 경매에 참여한다면 그 비용을 최대한 절감하고 낙찰가격은 최대한 시세를 보존하는 시세 방어의 효과를 얻을 수 있다.

NPL 방어입찰기법을 활용하는 또 다른 경우는 수익을 창출하기위해 NPL 채권을 매입하고 배당을 받기를 원하는데 경매가 계속 유찰되어 NPL 매입가격 보다 더 낮게 경매가격이 떨어지는 경우이다.

이 때  NPL 채권의 소유자가 자신의 손실을 방어하기위해 본인이 직접 경매에 참여하는 방법이다. 이러한 경우에는 채권최고액으로 입찰에 참여하여 낙찰을 받고 경매비용을 상계처리한 후 매각을 통해 수익을 창출하는 방법이다. NPL 투자는 결국 경매를 기준으로 하기 때문에 낙찰가격이 얼마가 될 것인지 권리분석과 시세분석을 선행하는 것이 필수요건이다.

경매를 모르고 NPL를 한다는 것은 채권을 사기만하면 수익이 발생하는 시세 상승기에 있을 수 있는 일이지만 시세가 하락하거나 경기가 위축된 시점에서는 위험성이 높으니 주의가 요구된다.

경매를 잘 모른다면 가능하면 부동산경매나 NPL 전문가를 통해 자문을 구하거나 컨설팅을 이용하는 것이 더 안전할 수 있다.


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