[이영구의 실전경매] NPL 투자기법 : 양도세절감기법
[이영구의 실전경매] NPL 투자기법 : 양도세절감기법
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.02.19 16:16
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▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

부동산경매기법에 NPL 투자기법이 가미되면 그 활용범위가 더욱 늘어난다고 할 수 있다. NPL 투자기법에는 다양한 방법이 있고 그 투자기법을 살펴보면 크게 배당금수령기법, 유입투자법, 채권회수기법, 재매각활용기법, 방어입찰기법, 양도세절감기법, 증여세절감기법 등이 있다. 지난번 살펴본 배당기법에 이어 채권회수기법에 대해 살펴보기로 하자.

부동산은 구입하여 매각을 하게 되면 매각금액에서 구입금액을 차감한 차액에 관하여 양도소득세를 부담하여야 한다. 일반적으로 부동산의 양도소득세의 세율은 다음과 같다.

부동산은 이러한 양도소득세가 있지만 NPL 양도세절감기법을 활용하면 양도소득세를 확실하게 절감하는 효과가 나타난다. 이는 NPL의 특성상 부실채권으로 인한 손실의 가능성이 있기 때문에 정부에서는 위험자산으로 분류하여 세금을 부과하지 않기 때문에 나타나는 현상이다.

양질의 NPL 채권을 매입하고 차익실현을 하는 방법과는 별도로 부동산을 매수하는 전략으로 활용하게 되면 매입가격에서 NPL 채권의 수익이 발생하면 그 수익만큼의 비용을 높여서 매입하는 효과가 있기 때문에 차후 부동산을 매각할 떼 양도세를 절감하는 효과를 볼 수 있는 것이다.

예를 들면 감정가격 10억인 부동산 물건이 경매로 나왔는데 금융기관이 부동산을 담보로 대출을 해주고 근저당 설정한 금액이 8억4,000만원이고 대출원금이 7억인 NPL 채권을 6억에 매입하여 8억4,000만원에 낙찰을 받은 경우를 살펴보면 다음과 같이 정리할 수 있다.

첫째, NPL 채권의 배당시 수입금은 배당금액 8억4,000만원에서 채권 매입금액 6억을 차감하면 1억4,000만원이 된다.

둘째, 본인이 입찰하여 8억4,000만원에 낙찰을 받은 경우 NPL 채권의 배당 수익금으로 1억4,000만원의 이익을 실현한 이후에 낙찰을 받은 부동산을 낙찰을 받은 가격과 동일한 8억4,000만원에 매각을 하게 된다면 실질적인 부동산의 매입가격이 8억4,000만원이기 때문에 양도차액이 없어 양도소득세를 납부하지 않아도 된다. 이는 매입금액과 매도금액의 차이가 없기 때문이다. 그로인해 1억4,000만원에 대한 양도소득세의 납부 비용을 절감하는 효과를 볼 수 있는 것이다.

부동산을 경매로 구입하는 것은 시세보다 저렴하게 구입하고자 하는 목적이며 이는 비용을 최소화하고 수익을 극대화 하기위한 방편이다. NPL 투자기법의 양도세절감기법은 이러한 부동산 경매의 장점과 NPL이라는 채권의 특성을 결부시켜 비용을 절감하는 NPL 투자기법이다.

이러한 투자기법은 부동산 경매물건에 대한 권리분석과 배당분석이 선행되고 NPL 채권에 대한 수익성 분석이 정밀하게 이루어 질 때 수익을 창출하고 비용을 절감할 수 있는 방법이다. 이를 참고하여 경매로 입찰을 준비하고 있다면 NPL 매입을 통한 접근법을 활용해 보자.


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