부동산경매에서 NPL 부실채권을 이용한 수익을 창출하기 위해서는 채권의 매입방법에 대해서 알아야 한다. 채권의 매입방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적인 방법은 크게 세 가지로 분류할 수 있다. 이를 살펴보면 첫째는 론세일방법, 둘째는 채무인수방식, 셋째는 사후정산방식으로 나눌 수 있다. NPL 부실채권의 매입방법 중에서 론세일방법에 대해서 알아보자.
NPL 론세일 매입방법은 등기이전 방법이다. NPL을 구입하기 위해서는 그 권원을 알아야 한다. 부동산 담보 대출을 진행할 경우에는 부동산을 담보물로 제시하고 자금을 융통하기 위해서는 자금 수령과 동시에 담보물에 근저당권 설정하는 것이 대부분이다.
1. 근저당
저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기의 채권을 우선변제를 받을 권리가 있다. 저당권은 그 담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하여 이를 설정할 수 있다. 이 경우에는 그 확정될 때까지의 채무의 소멸 또는 이전은 저당권에 영향을 미치지 아니한다.
2. 근저당 설정액의 한도
근저당권은 대출을 받은 원금 금액보다 높게 120%를 설정하여 연체가 발생할 경우 추가되는 이자에 대한 회수 가능하도록 한도를 설정한 금액으로 한다, 일반적으로 근저당권의 설정액은 1금융권의 경우에는 120%를 설정하고, 2금융권은 130%를 설정하며, 3금융권에서는 150%를 설정하는 것이 일반적이다.
3. 근저당권의 이전
근저당권 이전은 은행이 보유한 근저당권자의 권리를 매입하는 것으로 당해 물건의 대출과 관련한 모든 권리를 양도·수하는 계약이다. 이는 등기부등본에 근저당권자의 변경을 통해 이루어지며 이를 통해 근저당권의 소유자가 변경되었음을 알 수가 있다.
4. 근저당권 이전의 효과
근저당권의 소유자가 변경되면 양수받은 근저당권자는 채권자로서 경매를 정지하거나 취하할 수 있는 자격을 취득하게 된다. 즉 경매를 진행하거나 정지. 변경, 취하 등 모든 권리를 행사할 수 있게 된다. 또한 경매로 낙찰이 될 경우 매각대금에서 채권자에 권리에 맞는 대금을 배당을 받아 회수할 수 있다.
론세일방식의 취득은 채권자의 권리를 모두 취득하는 만큼 낙찰을 목적으로 하는 경우에 활용하면 좋은 방법이다. 권리가 큰 만큼 안전한 투자방식이라 할 수 있다. 부동산경매의 이해와 권리분석이 선행된다면 론세일방식을 통해 NPL 부실채권을 매입하여 비용을 절감하도록 하자.
