[이영구의 실전경매] NPL의 개념과 발생원인
[이영구의 실전경매] NPL의 개념과 발생원인
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.03.25 10:17
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[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장]

▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

NPL의 개념과 발생원인
부동산경매기법의 하나인 NPL에 대하여 왜 돈이 되는데 금융기관이 판매를 하는지 의문을 제기하는 분들이 많다. NPL 채권이 왜 발생하고 금융기관이 매각하는지 그 흐름에 대한 이해가 부족하면 근본적인 내용을 이해해야 NPL을 활용해 수익을 창출하고 원하는 물건을 낙찰 받을 수 있으니 이 부분에 대하여 좀 더 살펴볼 필요가 있다.

1. NPL의 개념
금융기관에서 대출을 하고 원금과 이자 수입이 들어와야 정상인데 이자가 안 들어오는 무수익여신, 대출기간이 만기되어 원금을 상환해야 하는데 원금상환이 안 되는 미회수채권을 말한다. 간단이 생각하면 대출금 연체 건이다.

2. NPL 발생원인
일반적으로 금융기관은 부동산을 담보로 시세의 70% 범위에서 자금을 대출해주고 대출금액의 120~130% 선에서 근저당을 설정한다. 대출을 받은 차주인 소유자나 채무자가 지정된 이자 상환일에 이자를 원활하게 납부하지 못하면 해당 대출건에 대하여 부실채권으로 분류하고 채권회수 조치를 위해 먼저 채권추심을 통해 이자상환을 유도한다. 이자 상환이 정상적으로 이루어지면 다시 정상채권으로 분류되나 그렇지 못한 경우 금융기관은 채권추심과 동시에 법적인 회수조치를 하기 위해 경매신청을 하게 된다.

3. 채권추심
채권추심은 일단계에서는 담당직원이 이자납입을 유도하고 불가능할 경우에는 2단계에서 금융기관 자체의 채권관리부서 또는 자산관리 부서로 이관되어 채권의 회수업무를 이행하며 이 방법으로도 정상화가 이루어지지 않으면 신용정보회사에 채권회수를 위탁할 수 있다.

4. 경매의 신청
경매신청은 채권추심이 불가능한 경우 최후의 조치로 채권의 원인인 대출약정서를 기준으로 설정한 근저당설정등기에 의해 법원에 임의경매를 신청한다. 이렇게 분류된 근저당권을 근저당권담보부채권이라 하고 경매진행과 동시에 NPL 채권으로 분류하여 매각을 진행한다.

5. NPL 매각의 사유
금융기관은 채권의 회수를 위해 최종적으로 경매신청을 하여 회수작업을 진행함과 동시에 NPL 채권의 매각을 진행한다. 이는 금융기관의 입장에서는 조기에 자금을 회수하고 해당 대출건을 종결시키는 것이 금융기관의 건전성과 업무의 효율성을 높이는데 도움이 되기 때문이다.

NPL 채권은 경매로 나오는 모든 채권이 해당된다고 할 수 있다. 하지만 금융기관에 따라 매각여부의 시기와 결정이 달라질 수 있기 때문에 모든 경매물건을 NPL 채권의 거래대상으로 볼 수는 없다. 이러한 점에서 어떠한 물건이 NPL 시장에 매물로 나왔는지 파악하는 것이 매우 어렵다. 이는 중간에 NPL 거래 업체나 전문가들이 개입되는 이유이기도 하다.

똑같은 물건인데도 누구에게는 매각하고 누구에게는 매각을 거절하는 것이 현실이기 때문이다. 이는 NPL 채권거래의 특성상 보이지 않는 권리상의 문제가 발생할 가능성이 많기 때문에 매도자들이 신중을 기하고 분쟁의 가능성을 배제하기 위한 조치라 할 수 있다.

NPL 채권은 잘 구입하면 수입이 나는 대박상품이지만 잘못 구입하게 되면 큰 손실을 볼 수 있으니 항상 주의해야 한다.


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