[이영구의 실전경매] 주택담보대출 분할상환대상 예외 가능
[이영구의 실전경매] 주택담보대출 분할상환대상 예외 가능
  • 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장
  • 승인 2016.04.21 16:18
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▲ 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장

[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산을 구입함에 있어 주택담보대출은 어쩌면 필수사항이라 할 수 있다. 고가의 주택을 현금을 주고 살만큼 여유 있는 사람이 많지 않기 때문이다. 그래서인지 대출의 조건에 따라 부동산 시장이 요동치고 주택을 구입하려는 소비자의 입장에서는 대단이 민감하게 반응할 수밖에 없다.

2016년 2월부터 정부의 정책에 따라 은행권에서는 수도권에 가계 주택담보대출에 대하여 상환 가능한 능력 범위 안에서 자금을 빌리고 처음부터 원리금균등분할로 나누어 상환하는 2가지 원칙을 기초한 주택담보대출 선진화 방안을 시행하고 있다. 비수도권은 2016년 5월부터 시행 예정이다.

세계적인 경기침체와 저금리의 기조가 지속되고 있는 시점에서 수출 의존도가 높은 우리나라의 경제성장률이 2014년 3.3%, 2015년 2.6%로 추락하였으며 한국경제연구원은 2016년 올해의 경제성장률을 2.6%로 전망하고 있다. 이는 세계 경제의 경기 회복세가 미약하고 중국의 경제가 불안하여 우리나라의 수출회복세가 불투명하고 부채증가, 금리상승, 부동산경기불안 등의 요인이 악재로 작용할 것으로 보이기 때문이다.

경기불안은 서민경제의 불안요인으로 작용할 가능성이 크기 때문에 정부에서는 가계 및 기업의 부채관리를 강화하여 리스크를 관리하기위한 방편으로 주택담보대출의 원리금분활상환제도의 정착을 추진하고 있다. 그 일환으로 아파트분양 시 중도금과 잔금납부 시 지원하는 집단대출의 관리를 강화하여 집단대출의 채무 재조정을 확대하여 채무건전성을 강화하고자 노력하고 있다.

가계 주택담보대출 심사 선진화 방안은 대출을 받으려는 소비자가 대출조건의 선택에 따라 선진화 방안 적용여부, 비거치식 분할상환 대상여부, 상승 가능한 DTI(총부채상환비율)관련 여부 등에 대한 내용이다. 이는 금융기관별 적용방법이 다소 차이가 있을 수 있다. 이는 담보물의 기준과 함께 대출을 신청하는 차주의 상환여력을 증빙하는 소득증빙의 여부에 따라 상환조건의 선택이 달라질 수 있다. 소득증빙의 방법으로는 증빙소득, 인정소득, 신고소득으로 분류된다.

증빙소득
증빙소득이란 소득을 증명하는 객관적인 입증자료로 직장인의 경우에는 ‘근로소득원천징수영수증’, 사업자나 인정사업자의 경우에는 ‘소득금액증명원’을 제시하여 소득을 증명하여야 한다.

인정소득
인정소득이란 소득은 아니지만 소득에 근거하여 납부되는 보험료를 기준으로 한 추정소득으로 ‘국민건강보험료, 국민연금보험료’ 등이 있다. 이는 소득과 자산의 상태에 따라 부과되기 때문에 월불입금 상환여력을 측정하는 기준으로 활용된다.

신고소득
신고소득이란 본인이 신고한 소득을 기준으로 ‘신용카드를 사용한 사용액, 매출액, 임대소득’ 등으로 소득을 기준으로 월불입금 상환 여력을 측정하는 기준이라 할 수 있다. 이번 조치는 많은 소비자들이 혼동하는 사항중 하나가 무조건 원금금균등상환 대출을 받아야 한다거나 비거치식 원리금균등분할상환의 제도적 고착화로 혼동하기 쉽다는 점이다.

비거치식원리금균등분할상환의 경우 원칙적으로 비거치기간이 1년 이내 분할상환대출을 기준으로 하나 LTV가 60%를 초과하지 않거나 DTI가 30% 미만인 경우에는 제외 대상이다. 즉 LTV 60%가 넘는 비율의 대출을 받고자 할 때에 적용된다는 점이다.

특히 은행연합회를 통해 공지되고 있는 비거치식 분할상환 예외 대상을 살펴보면 예외사항을 통해 만기일시상환과 거치식분할상환대출이 가능하다. 그 사항을 살펴보면 다음과 같다.

비거치식 분할상환 예외 대상
1) 집단대출
2) 상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수
3) 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우
* 예·적금 만기가 도래하거나 일시적 2주택 처분 등 상환계획이 있는 경우 등
4) 자금수요 목적이 단기이거나 명확한 상환계획이 있는 경우 등
* 주 소득자의 사망·퇴직·행방불명, 거주주택의 소실, 의료비, 학자금 등

집단대출의 경우 거치식분할상환대출이 가능하며 불가피한 채무인수나 단기자금 사용 목적의 경우 명확한 자금상환 계획이 있으면 얼마든지 예외적인 적용이 가능하다,

자금운용을 위해서는 금융기관에 문의하여 좀 더 상세한 사항을 확인하고 자신의 조건에 맞는 기준의 대출제도를 이용할 필요가 있다.


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