[굿모닝충청 이영구 굿모닝충청 부동산금융경매연구원장] 부동산경매에서 채권자의 권리를 인수한다는 것은 채권자가 가지고 있는 근저당권에 대한 권리를 인수하는 것을 말한다. 이는 NPL 투자의 기본 원리라 할 수 있다.

NPL 채권을 매입한 양수인은 은행이나 금융기관이 가지고 있는 채권자의 권리를 모두 양도받게 되고 이는 경매로 낙찰되어 대상 부동산이 매각될 경우 매각대금에서 채권의 순위에 따른 배당을 받을 수 있다는 의미이다.

NPL 채권에 투자한 인수자는 크게 순수한 배당을 받는 것을 목적으로 하는 경우와 대상 부동산을 구입할 목적으로 NPL 채권을 활용하여 부동산을 낙찰 받으려고 하는 경우가 있다.
이때 순수배당을 받는 경우와 다르게 낙찰을 받을 경우 활용할 수 있는 방법에 대해 살펴보자.

NPL 낙찰자의 대금납부 방법
-일반적인 대금납부방법 : 경매로 최고가매수신고인으로 선정되어 대금을 납부하는 방법으로는 입찰 참여시 입찰보증금을 10%~30%를 납부하고 매각허가결정과 매각허가확정기간이 지나면 대금지급기한통지를 등기 송달로 받게 된다.

낙찰자는 대금지금기한까지 매각대금을 납부하고 취득세와 인지세 등 관련세금을 납부하고 관련서류를 준비하여 해당 경매계에 제출하면 촉탁등기에 의한 말소대상권리들의 말소등기와 소유권이전등기가 이루어진다.

-채권자의 상계 : 채권자는 대상 부동산을 매각하여 본인의 돌려받을 대금을 순위에 따라 배당을 받게 된다. 그런데 채권자가 직접 경매에 참여하여 최고가매수신고인으로 선정되어 낙찰을 받은 경우에는 필요에 따라 대금 상계신청을 활용할 수 있다.

이는 채권자가 납부할 잔금이 있고 그 잔금 중에서 채권자로서 배당받을 금액이 있다면 대금을 납부하고 배당받을 때가지 기다렸다가 자신이 받을 대금을 돌려받는 것이 일반적인 방법이라 할 수 있다. 하지만 채권자의 입장에서는 대금을 납부하는 절차와 배당을 받아 돌려받는 이중의 절차를 거치지 않고 받을 금액과 납부할 금액을 동시에 상계처리하는 방법이 있다.

즉 낙찰받은 물건의 대금을 317,500,000원 납부해야하고 배당받을 금액이 300,000,000원이라면 대금상계신청을 통해 배당기일에 실제로 배당받을 금액을 제외한 차액을 납부할 수 있다. 상계신청서는 차액상계신고서, 차액지급신고서 등으로 작성하여 제출하면 된다.

채권자가 매수인인 경우에는 상계신청을 할 수 있지만 그에 부합하는 조건에 맞아야 하다. 이는 상계신청기간의 제한으로 최고가매수신고인으로 결정되면 1주일 안에 매각허가와 불허가 여부를 선고하는데 이 기간 안에 상계신청을 하여야 한다.

NPL 채권을 인수하여 부동산을 낙찰을 받고자 한다면 상계처리 방법을 이용하여 번거로운 절차를 줄이고 대출을 받아 대금을 납부하고 시간이 지난 이후에 배당을 받아 대출금을 상환하는 방식을 택하지 말고 상계신청방법을 활용하여 이자비용을 절감하기위한 노력이 필요하다.

▲ 대금 지급 기한 통지서 사례     ▲ 채권차액지급(상계)신고

기타 자세한 사항은 굿모닝충청 부동산금융경매연구원(042-389-0080)으로 문의하면 된다.

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